Filiale immobilière de la SEM SERL, SERL Immo investit, porte et exploite depuis près de quarante ans notamment des villages d’entreprises. Son ambition : proposer en cœur de ville, en secteurs denses, une offre immobilière favorisant le maintien des activités économiques et productives. En lien avec la mission innovation du Groupe SERL, SERL Immo engage aujourd’hui l’évolution de ce modèle pour répondre aux enjeux de durabilité, de densification, de qualité d’usage et de loyers maîtrisés. Inscrit dans l’opération de renouvellement urbain de la Sauvegarde, à Lyon 9e, portée par la SEM SERL, le projet du village d’entreprise du Vallon illustre cette nouvelle approche. Il mobilise la chaine de valeur des sociétés du Groupe SERL, avec SERL Immo (investissement, commercialisation, exploitation) et les équipes de la SEM SERL qui pilotent la programmation et le chantier.
Accompagner les politiques publiques des collectivités
Investir sur fonds propres dans le l’immobilier d’activités dédié
SERL Immo, filiale immobilière de la SEM SERL dédiée à l’investissement, au portage et à la gestion d’immobiliers économiques, mobilise les fonds propres du Groupe pour répondre aux questionnements posés par les collectivités dans la mise en œuvre de leurs politiques publiques.
Proposant une offre de gestion locative et technique intégrée, SERL Immo développe aujourd’hui un patrimoine immobilier de près de 111 000 m². Il lui permet de répondre à différents types d’enjeux et de besoins portés par les collectivités, avec des locaux destinés à de l’industrie, de la logistique urbaine, de la R&D industrielle, du commerce, des pôles de services aux entreprises (crèches, restaurants et espaces tertiaires mixtes) ou encore de l’activité, comme les villages d’entreprises.
Neuf villages d’entreprises viennent conforter l’offre locative de SERL Immo, avec 23 000 m² de surfaces mixtes (ateliers/bureaux) sur 139 lots consacrés à l’accueil des artisans, créateurs, PME, PMI. La vocation de ces villages est de permettre le maintien d’activités artisanales en centre urbain ou en proche périphérie dans des locaux adaptés.
Quatre nouveaux villages d’entreprises sont en cours de développement, dont celui du Vallon, sur l’opération de renouvellement urbain portée par la SEM SERL, à la Duchère (Lyon 9e).
Porter une nouvelle vision sur les villages d’entreprises
SERL Immo développe une nouvelle génération de villages d’entreprises, destinée à renouveler le modèle existant de ce type de bâtiment. Leur objectif est de se placer en adéquation avec les enjeux de sobriété carbone et énergétique, de durabilité et d’adaptabilité dans le temps, de densité (activité en étage, mixité d’usages pour lutter contre la rareté et la pression foncière) afin de correspondre au mieux aux besoins actuels et futurs des entreprises, de répondre à leurs préoccupations en matière de RSE.
La programmation de ces nouveaux villages d’entreprises a été étudiée dans le cadre de la démarche innovation du Groupe SERL.
Une mobilisation de la chaine de valeur du Groupe SERL
Démarche innovation et ville productive
Dans le cadre de sa démarche innovation, le Groupe SERL mène une réflexion consacrée notamment au renouvellement des bâtiments d’activités, afin de favoriser l’implantation, le maintien d’activités productives et d’emplois dans les territoires.
Une réflexion amont autour d’ateliers, avec les partenaires du Groupe sur ces sujets (Métropole de Lyon, Chambre des métiers, Chambre de commerce, architectes, bureaux d’études), a permis de faire émerger un idéal type de nouveau village d’entreprises :
- Premier atelier : détermination du profil des utilisateurs du village d’entreprises de demain
- Second atelier : travail de la traduction immobilière concrète des besoins établis lors du premier atelier
- Troisième atelier : mise au point de la feuille de route de conception et d’exploitation par SERL Immo.
Une mise en synergie des équipes sur le projet du Vallon
En lien avec l’équipe projet de la Sauvegarde (opération de renouvellement confiée à la SEM SERL en 2019, par la Métropole de Lyon), l’équipe de SERL Immo a dans un premier temps défini des besoins et un cadre programmatique du projet, son montage juridique et financier, pour ensuite assurer la commercialisation et l’exploitation du bâtiment.
Sur la base du travail issu des ateliers, l’équipe programmation a établi un cahier des charges type des villages nouvelle génération en matière d’organisation des espaces intérieurs (géométrie idéale, ouvrants, charges admissibles, surfaces ateliers, bureaux…), des espaces extérieurs (desserte, nombre de places, sécurité, gestion des déchets…) et des prescriptions techniques (électricité, toitures, contrôles d’accès, réseaux, alarme incendie, signalétique).
L’équipe du Pôle Construction suit l’intégralité du chantier, dans le cadre d’un mandat de maitrise ouvrage déléguée, pour le compte de SERL Immo.
Un projet qui compose avec le déjà là
Les objectifs et la nature du projet
Le projet de réhabilitation du Village du Vallon porte sur la rénovation d’un bâtiment d’activités des années 1990, développant 1 130 m² et composé de bureaux, ainsi que de quatre ateliers. Située à un emplacement stratégique, en entrée sud-ouest de la Sauvegarde, l’opération vise à requalifier un bâtiment aujourd’hui dégradé, en valorisant l’existant par un découpage en six lots.
Pour cette opération, le programme type est adapté à son contexte existant et porte les enjeux fonctionnels, techniques et environnementaux de SERL Immo :
- Enveloppe très performante et bas carbone : faible consommation énergétique (charges optimisées), excellent confort d’usage (notamment en été dans les ateliers), conception bioclimatique et démarche de réemploi poussée
- Approche innovante permettant de faire évoluer cet immobilier et de le rendre plus résilient, notamment face aux enjeux climatiques actuels (espaces paysagers favorables à la biodiversité et limitant la formation d’îlots de chaleur…)
- Fonctionnalité et offre complète de service (showroom ERP, accès livraison, stockage en mezzanine, optimisation des surfaces locatives et modularité des lots en fonction des besoins des futurs occupants …)
- Architecture pérenne et sobre, s’inscrivant durablement dans son environnement et répondant aux usages futurs.
Village d'entreprises Le Vallon
Le réemploi au cœur du projet
Composant avec le « déjà là » qui est réemployé, le projet propose une approche de réutilisation des matériaux existants au profit d’un projet frugal, et ce dès la phase de programmation. Cette approche entre en cohérence avec un autre axe de l’innovation porté par le Groupe SERL, en matière de préservation de la ressource et d’économie circulaire. Une série de diagnostics a été engagée dès la phase de programmation afin de qualifier le potentiel de réutilisation des éléments structurants et de vérifier la compatibilité de l’existant avec les ambitions fonctionnelles, techniques et architecturales du projet (réseaux, éléments porteurs et secondaires, volumes et surfaces disponibles, capacité portante, répartition des charges, préconisations renforcements). Ces investigations visent également à identifier les gisements potentiels d’éléments pouvant faire l’objet d’un réemploi in situ ou ex situ (directement sur site ou hors site).
Un certain nombre de matériaux ont ainsi vocation à être réemployés in situ, comme le bardage du bâtiment (qui sera déposé, remis en état, pour être reposé en façade principale), le portail existant remis à neuf et motorisé, les garde-corps redimensionnés et réutilisés, les vasques céramiques, les matériaux minéraux pour le remplissage des gabions issus de la démolition ou d’autres sites SERL, le paillage minéral et le pavage piéton issus du curage… En parallèle, des matériaux seront remployés ex situ (bois des mezzanines, portes, sols stratifiés, équipements sanitaires, miroirs et équerres métalliques).
Les espaces extérieurs non dédiés aux usages logistiques feront l’objet d’un traitement visant à désimperméabiliser les sols et à favoriser l’infiltration des eaux de pluie, laissant ainsi à la nature la capacité de se regénérer en milieu urbain.
- Mettre en synergie les différents métiers, expertises et les équipe du Groupe SERL
- Conforter la dynamique économique de l’artisanat, de la création et de l’innovation en centre-ville, pour une implantation pérenne des PME-PMI sur le territoire d’intervention
- Une gestion immobilière performante et responsable
Mémo
Enjeu : Donner une seconde vie à un bâtiment d’activités, en l’élevant aux standards de construction et d’usages actuels, dans le respect des coûts d’objectif
Mission de la SEM SERL : Mission de programmation et de suivi de chantier, pour le compte de SERL Immo
Client : SERL Immo
Montant d’investissement : 1,43 M€
Le programme : Augmentation de la surface locative à environ 1 150m² dans le volume bâti (+40% / existant), avec 6 lots de 3 typologies différentes : 2 ateliers duplex avec showroom de 260m² environ, 2 ateliers duplex de 235 m² environ et 2 showrooms ERP avec accès indépendant d’environ 60 m²
