Acteur de référence sur son cœur de métier, l’aménagement (urbain et économique), le Groupe SERL peut également intervenir en amont des projets de construction ou de réhabilitation, dans leur phase de définition et de faisabilité, ainsi que sur l’ensemble des déroulés opérationnels.
Le Groupe SERL a été mandaté par la Ville de Tarare et le Département du Rhône pour la rédaction des programmes de plusieurs projets, au sein de l’ancienne usine JB Martin, un bâtiment historique remarquable à réhabiliter. Le Groupe SERL veillera également à la cohérence entre les différents programmes, et participera à l’accompagnement de la Ville dans la sélection d’un opérateur immobilier à qui sera cédé l’ensemble du site.
Le contexte
Le projet de reconversion de l’ancienne usine Jean-Baptiste Martin
Située en entrée de ville, l’usine-pensionnat Jean-Baptiste Martin, ancienne usine de moulinage inscrite à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, est caractéristique d’un mode de vie industrielle de la fin du 19e siècle et un symbole du passé industriel de Tarare. En plutôt bon état de conservation, ce bâtiment comporte environ 11 000 m² de surfaces utiles vacantes, dont une surface de plancher potentielle de 8 500 m². Situé dans un secteur en pleine transformation, ce bâtiment représente une pièce centrale de la rénovation urbaine du quartier est de Tarare.
Le programme du projet de reconversion
Dans le cadre de la mutation de ce quartier de Tarare, et de cette ancienne usine en particulier, une étude a mis en évidence l’opportunité de développer un projet tourné vers l’activité tertiaire et notamment l’accueil de divers services publics. Ces derniers sont en effet aujourd’hui logés dans des locaux qui ne répondent plus aux attentes des services et des usagers, et il s’agirait de les associer à une offre d’acteurs privés intéressés par l’inscription de leurs besoins dans cette opération d’envergure.
Le projet sur lequel la SERL est missionnée concerne ainsi une partie de l’immeuble Jean-Baptiste Martin qui se compose d’un corps principal composé de plateaux qui accueillaient les ateliers et les dortoirs des ouvrières et de deux ailes qui historiquement étaient à usage de bureaux. Après réhabilitation, le bâtiment est destiné à accueillir un programme remarquable, constitué de :
- Une école de musique et de danse intercommunale
- Un pôle associatif
- Le siège de la Communauté d’agglomération de l’Ouest Rhodanien (COR)
- Une médiathèque départementale du Rhône
- Une maison du Département du Rhône
- Un centre de formation et d’apprentissage en alternance
- Des bureaux privés, en fonction des surfaces disponibles
Les détails de la mission
Le besoin d’accompagnement de la collectivité
La Ville de Tarare a signé en janvier 2022 une promesse de vente avec la société propriétaire de l’usine. L’objectif de la Ville est ensuite de lancer une procédure de dialogue compétitif lui permettant de sélectionner un opérateur à qui elle cèdera le bien pour une réhabilitation comprenant une division en volumes et la livraison de volumes nus. Les futurs preneurs contractualiseront ainsi une vente en futur état d’achèvement (VEFA) avec l’opérateur. Les aménagements intérieurs reviendront à chaque preneur.
La Ville de Tarare a souhaité un accompagnement technique et a mandaté le Groupe SERL sur les volets suivants :
- La rédaction du programme de l’école de musique et de danse et le pôle associatif – En regard, le département du Rhône a également sollicité le Groupe SERL pour établir le programme de la Médiathèque départementale et de la Maison du Rhône
- La coordination des programmes des différents preneurs, ainsi que la définition d’un programme global pour le projet de réhabilitation du bâtiment qui sera intégré au cahier des charges de la consultation lancée dans le cadre du dialogue compétitif
- Une analyse technique et financière des offres des 3 candidats admis dans le cadre d’une négociation engagée sous la forme d’un dialogue compétitif
Les enjeux de la reconversion
La réhabilitation devra prendre en compte l’ensemble des qualités patrimoniales du bâtiment comprenant notamment l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
La gestion de l’accès aux différents locaux, les circulations internes au sein de bâtiment ou encore les accès depuis l’espace public devront être particulièrement soignées pour garantir le fonctionnement du site, limiter les conflits d’usages entre les différents équipements, ainsi que l’intégration des nouvelles fonctions créées dans le bâtiment avec son environnement urbain immédiat.
Les contraintes de site, telles que l’analyse du Plan de Prévention du Risques Inondation, du risque amiante et plomb, des risques structurels, du risque sécurité incendie, sont abordées dans le cadre de la concertation avec les maîtrises d’ouvrage et les utilisateurs. L’objectif est d’établir des informations et prescriptions complètes et précises à l’attention des futurs opérateurs.
Le calendrier prévisionnel
La mission de la SERL, en cours, intégrant la remise des différents aspects du programme, est attendue pour le mois de mai 2022.
Il s’en suivra le lancement de la procédure du dialogue compétitif, la désignation du lauréat étant planifiée pour fin 2022.
Dans cette optique, la cession du bâtiment à l’opérateur (avec autorisations d’urbanisme purgées de tout recours) interviendra en juin 2023. Les travaux de réhabilitation et le traitement des abords sont planifiés pour le 2ème semestre 2023 et l’année 2024. Les aménagements des plateaux s’effectueront sur le 1er semestre 2025, pour une livraison des différents locaux en septembre 2025.
- Une équipe de programmistes pluridisciplinaire capable d’accompagner les maîtrises d’ouvrages dans leurs besoins les plus spécifiques, en termes d’usages et de préconisations fonctionnelles et techniques
- Dans le cadre de sa méthodologie, recueillir les ambitions et les attentes des parties prenantes à travers une série d’entretiens ciblés
MEMO
Enjeu : S’assurer de la possible coexistence de projets aux fonctionnalités très diverses, portés par plusieurs maîtrises d’ouvrages, au sein d’un même bâtiment à réhabiliter
Mission du Groupe SERL : AMO programmation
Client : Ville de Tarare et Département du Rhône
Durée : 4 mois pour la seule étape de programmation ; le temps du dialogue compétitif évoluera selon délais de la procédure
