L’équipe de programmistes du Groupe SERL est partenaire des maîtrises d’ouvrages dans la conception de leurs projets, dans des domaines aussi variés que l’enseignement, la culture, l’hospitalier et le médico-social… Accompagnant le Groupement Hospitalier des Portes de Provence sur plusieurs dossiers, le Groupe SERL réalise notamment le schéma directeur immobilier du Centre Hospitalier de Montélimar.

Quel est le contexte de la mission ?

Le site du centre hospitalier de Montélimar

Le centre hospitalier de Montélimar a officiellement ouvert en 1980. Le site et les bâtiments ont connu de nombreuses constructions et extensions depuis cette époque.

Le centre hospitalier est composé de différents tènements et de nombreux corps de bâtiments aux typologies et activités diverses.

Vue aérienne de l’actuel site du CH de Montélimar

Les attentes du centre hospitalier de Montélimar

Dans le cadre de ses discussions avec l’Agence Régionale de Santé sur son plan global de financement pluriannuel, le centre hospitalier de Montélimar a souhaité se doter d’un document synthétique permettant de préciser notamment :

• Des scénarii immobiliers figés, lisibles et argumentés ;
• Des chiffrages macro des opérations à projeter, avec les impacts sur l’exploitation à préciser.

C’est dans ce contexte que le groupe SERL a été mandaté en février 2020 par le Groupement Hospitalier des Portes de Provence pour réaliser le schéma directeur immobilier de son site hospitalier de Montélimar.

Quels sont les objectifs du schéma directeur immobilier (SDI) ?

Les attendus

Ce schéma directeur immobilier oriente les travaux à réaliser sur le site sur les 10 prochaines années. Il repose sur des cartographies de territoires, associées aux réflexions rattachées à l’offre de soins, aux contraintes-difficultés de fonctionnement du site, ainsi qu’aux incidences sur les charges de fonctionnements induites par les organisations en vigueur.

La nouvelle projection de fonctionnement entre autres points devra permettre :

• La viabilisation des travaux découlant du projet d’établissement 2013 – 2018 ;
• Une organisation médicale et une attractivité consolidées ;
• La consolidation d’une nouvelle image-identité du site ;
• Une dotation en équipements et en fonctions médicales adaptée ;
• Une gestion des ressources humaines plus aisée ;
• Un patrimoine qui permettra d’avoir des affectations de postes entretien et maintenance maîtrisés ;
• L’adaptation des fonctions supports logistiques et techniques, en cohérence avec le projet de territoire du GHPP.

Les étapes de la mission

Cette étude a été présentée en étape intermédiaire à l’ARS en octobre 2020. Sa version finale sera soumise en mai 2021 aux instances de l’établissement : le Comité Médical de l’Etablissement, le Comité Technique de l’établissement, le Conseil de Surveillance et le Directoire.

Quelle est la méthodologie de travail ?

La méthode de travail est construite selon les étapes suivantes :

• Un diagnostic complet du site, comprenant une analyse immobilière, fonctionnelle et technique des structures bâties existantes ;
• Une étude de l’état des besoins, incluant le dimensionnement macro de la future structure, mis en correspondance avec le projet médical envisagé par la Direction ;
• La mise en œuvre d’une démarche (classique en programmation) de concertation : mobilisation du directoire de l’établissement, entretien avec les différents pôles (médecine et urgences, soins critiques et chirurgie, Femme Mère Enfant, gériatrie, fonction supports et transversales) afin de cerner l’interprétation du projet d’établissement à projeter ;
• L’établissement de 2 scénarii bâtis, avec un état comparatif des propositions, afin d’orienter le scénario préférentiel à retenir dans le cadre du développement des futures activités du site.

Exemple de proposition réalisée dans le cadre de l’étude de faisabilité © SERL

Via sa filiale SERL@immo, le Groupe SERL porte et gère un patrimoine immobilier à vocation économique composé notamment de villages d’entreprises. Parmi ces villages d’entreprises, celui du Passage Thiaffait, est très spécifique de par sa situation en rez-de-chaussée au cœur du quartier des Pentes de la Croix-Rousse classé au Patrimoine mondial de l’Unesco, mais aussi par sa vocation, car il est dédié exclusivement à la filière du textile, de la mode et du design et est animé par le Village des Créateurs. SERL@immo vient d’achever une campagne de rénovation en site occupé de l’ensemble des locaux.

Quel est le patrimoine immobilier à vocation économique du Groupe SERL ?

Un patrimoine varié

SERL@immo investit, gère et entretient un patrimoine d’une grande diversité :

• Des commerces en pied d’immeuble à Lyon 7^ème sur le quartier des Girondins et à Rillieux-la-Pape sur le quartier du Bottet
• Des sites à vocation industrielle ou de R&D : à Saint-Fons (Axel One), Vénissieux (USIN), Lyon 7 (Hôtel Logistique Urbain)
• Des pôles de servies : à Limonest (Parc du Puy d’Or), Meyzieu-Jonage (Parc des Gaulnes), Genas (Parc d’affaires Everest)
• Des villages d’entreprises : à Lyon, Villeurbanne, Rillieux-la-Pape et Genas d’ici septembre2021 et Givors dans 2 ans.

Les villages d’entreprises

Sept villages d’entreprises confortent l’offre locative du Groupe SERL avec des surfaces mixtes (ateliers/bureaux).

Au total ce sont 19 000 m² soit sur 121 lots destinés à l’accueil d’artisans, créateurs, PME, PMI…. La vocation de ces villages est de permettre le maintien d’activités productives en centre urbain ou en proche périphérie dans des locaux adaptés tant d’un point de vue fonctionnel qu’économique, tout en étant à proximité de la clientèle. Ils répondent à une véritable demande, leur taux d’occupation est supérieur à 95 %. A ce jour le nombre d’emplois hébergés sur les 7 Villages d’entreprises est d’environ 430.

Quelle est la vocation du Passage Thiaffait au sein de ce dispositif ?

Le Passage Thiaffait

Contrairement aux autres villages d’entreprises ouverts à tous types d’activités productives, le Passage Thiaffait se différencie par sa spécialisation dans la filière textile, de la mode et du design.

Autre spécificité, la durée d’hébergement dans cet immobilier dédié aux loyers modestes est au maximum de 36 mois dans le cadre de baux dérogatoire aux statuts des baux commerciaux ou de conventions d’occupation temporaire.  L’objectif est d’accompagner les jeunes créateurs au démarrage de leur activité.

Constitué de 17 lots, le Passage Thiaffait comporte :

• 10 cellules en rez-de-chaussée composées de commerces (ateliers et boutiques) pouvant accueillir du public
• 7 cellules en entresol, accueillant des activités de bureaux

L’action du Village des Créateurs – VDC

Animateur du Passage Thiaffait, le Village des Créateurs est depuis 20 ans le pôle entrepreneurial engagé auprès des marques émergentes de mode, déco, design et lifestyle de la régi

Près d’une centaine d’entrepreneurs fait aujourd’hui partie du label, dont 25 en programme d’accélération, avec 15 marques en résidence dans la pépinière du Passage Thiaffait.

Le Village des Créateurs c’est :

• Une équipe de 5 personnes dédiées aux membres adhérents
• Un accompagnement par un réseau d’experts : entrepreneurial, commercial, communication, marketing digital, import-export, juridique…
• Un groupe d’échanges et d’entre-aide, des formations et conseils
• Des opportunités commerciales et visibilité pour les marques
• Des boutiques multi-créateurs en hypercentre : le Pop-Up Store et la boutique au Grand Hôtel Dieu, et d’autres ouvertures à venir…
• Un réseau de partenaires professionnels et d’entreprises engagées aux côtés des marques émergentes. Le développement de ces partenariats privés contribuera au développement du label. Plus de renseignements sur les partenariats en cliquant ici

Depuis 2001, le Village des Créateurs a accompagné plus de 360 entreprises dont 62 % poursuivent aujourd’hui leurs activités.

Quelle est la gestion active du parc immobilier à vocation économique de SERL@immo ?

L’entretien du patrimoine bâti : le Passage Thiaffait. Le quartier des Pentes de la Croix-Rousse ainsi que le Passage Thiaffait avaient fait l’objet d’une rénovation urbaine d’ampleur dans les années 1990.

Fin 2020 SERL@immo a engagé, en site occupé, des travaux d’amélioration et de mise en conformité réglementaire et technique des 17 lots. 200 000 € ont ainsi été réinvestis pour notamment :

• La reprise des défauts d’étanchéité à l’air en façade
• Le changement des systèmes d’éclairage et des convecteurs, dans une recherche d’économies d’énergie
• La remise en conformité électrique de certains lots
• La rénovation voire la reconfiguration de certains locaux

Rien ne viendra jamais remplacer la rencontre et le dialogue avec les habitants. Les équipes du Groupe SERL sont convaincues que l’échange avec les usagers est un levier irremplaçable pour mener à bien les projets, non seulement car cela permet de les améliorer, mais aussi en facilitant l’appropriation et l’acceptabilité. La crise sanitaire ne devait pas empêcher ces rencontres et c’est pourquoi des dispositifs digitaux ont été développés comme à La Sauvegarde (Lyon 9).

La Duchère – Sauvegarde : quelles formes de mobilisations ?

Concertation et co-production : une pratique installée de longue date à la Duchère

La concertation et la co-production avec les habitants et usagers à la Duchère (Lyon 9) a été l’un des axes majeurs du renouvellement urbain du quartier. Les sujets ont été divers : les espaces publics, le développement durable, l’art urbain et la sélection d’artistes, ou encore les jardins partagés… Aujourd’hui place à l’évaluation des usages sur ces nouveaux espaces résidentiels et publics avec et par les habitants et utilisateurs du quartier.

C’est donc tout naturellement qu’une marche supplémentaire a été franchie à la Sauvegarde avec la désignation des équipes d‘Architecte, Urbaniste en chef et Maitrise d’œuvre des espaces publics sélectionnées en lien étroit avec le Conseil Citoyen.

Vue aérienne La Sauvegarde (Lyon 9)

La crise sanitaire, opportunité de nouvelles expériences

À chacune des occasions, tout a été mis en œuvre pour formaliser des rencontres sur le quartier. La crise sanitaire a imposé de s’adapter, afin de ne pas interrompre le lien tissé avec les habitants. Dans cette période inédite de pandémie, le digital et la dématérialisation ont permis de pallier cette absence de liens physiques.

Ainsi, dès le mois de janvier 2021, une réunion publique de présentation au grand public des grandes intentions du projet de la Sauvegarde s’est déroulée sous un format de visioconférence avec plus de 255 connections recensées. Cette réunion publique a marqué le lancement d’un premier cycle de concertation sur le projet urbain avec les habitants.

En mars 2021, trois ateliers digitaux ont été imaginés par les équipes de la SERL et de la Mission La Duchère : des échanges étaient proposés aux habitants, sur des sujets aussi variés que les espaces publics et leurs usages, les logements, la qualité d’habiter ou encore la préfiguration des usages. En préambule de chacune de ces trois séances, une présentation des grandes intentions du projet et des objectifs de la cité paysagère était réalisée. Venait ensuite le temps des échanges et surtout celui de recueillir la parole des habitants, répartis en sous-groupes, à travers une plateforme digitale.

Le résultat de toute cette démarche sera restitué en juillet 2021 aux habitants.

Ici, comme à Villefranche-sur-Saône, sur l’Écoquartier Monplaisir, ou à Vaulx-en-Velin, sur la ZAC du Mas du Taureau, la crise sanitaire n’a pas altéré l’envie de concerter sur les projets urbains, elle en a simplement modifié la forme !

La mobilisation des habitants et usagers : une thématique de notre démarche Innovation

Issues de son expérience en renouvellement urbain et de ses interventions en quartiers d’habitat existant, la SERL a, au fil des années, appris, aux côtés des habitants, à informer, échanger, puis concerter et désormais coconstruire avec eux sur les projets urbains, les espaces publics. Cela s’est bâti dans une relation de confiance réciproque.

Mais la mobilisation des usagers concerne d’autres métiers de la SERL, notamment ceux de la programmation ou de la construction, où la mobilisation de l’usager final est là aussi essentielle. Coutumières de l’exercice d’implication des usagers, les équipes de programmation du Groupe se sont récemment formées aux spécificités du numérique, afin de pouvoir animer auprès de leurs clients des ateliers en format digital ou en direct. L’outil digital n’est bien évidemment pas une fin en soi, mais bien un moyen de plus à activer en vue d’une plus grande implication des usagers dans la conception des projets et la mise en œuvre des espaces de vies. Et finalement, leur acceptation du projet, à travers une bien meilleure anticipation des usages.

Schéma de principe des entretiens-destinés au recueil des besoins sur une mission de programmation

C’est ainsi pour capitaliser et partager les expériences entre ses différents métiers que les équipes du Groupe SERL ont retenu (à l’issue d’un processus interne… participatif !) la mobilisation habitante et des usagers, comme une des thématiques de sa démarche Innovation. Il s’agit également en partenariat avec l’Institut d’Urbanisme de Lyon d’imaginer et tester de nouvelles formes de mobilisation, à l’instar du travail s’engageant en partenariat avec l’Institut d’Urbanisme de Lyon sur la ZAC du Mas du Taureau pour « aller vers » les « invisibles » de la concertation.

L’équipe de programmation du Groupe SERL est mandatée pour réaliser une double mission sur la commune de Viviers. Une première pour le compte de l’hôpital intercommunal de Viviers/Bourg Saint Andéol en vue de reconstruire l’EHPAD de la commune. Une seconde, pour le compte de la ville de Viviers, dans le cadre de la relocalisation de sa maison de santé pluridisciplinaire.

Quel est le contexte des deux missions ?

Viviers est une commune du sud de l’Ardèche. Elle compte 3 787 habitants. L’EHPAD de la commune dépend de l’hôpital intercommunal de Viviers/Bourg Saint Andéol. Rattaché au Groupement Hospitalier Portes de Provences, l’hôpital intercommunal a mandaté le Groupe SERL pour une mission de programmation en vue de la relocalisation et de la reconstruction de l’EHPAD. Les équipes programmation de la SERL sont déjà partenaires du Groupement Hospitalier, réalisant à ce jour le schéma directeur de son site de Montélimar, ainsi que les études de programmation d’un autre EHPAD.

L’EHPAD sera installé sur une parcelle aujourd’hui libre de toute construction, dans une zone résidentielle, en périphérie de la ville, actuellement propriété de la commune de Viviers. Il était également envisagé que la maison de santé pluridisciplinaire intégrât ce même tènement. Tel était le sens de la mission de programmation confiée à la SERL par la commune de Viviers début 2020. La nouvelle municipalité, issue des urnes lors des dernières élections municipales, a souhaité que la maison de santé s’installe en cœur de bourg. La SERL a révisé sa mission pour envisager cette nouvelle localisation et en vérifier la faisabilité.

Quel est l’objet de la mission de reconstruction de l’EHPAD de Viviers ?

L’état des lieux

L’EHPAD de Viviers est aujourd’hui situé en centre-ville. Deux services de soins permettent un accueil en long séjour de 95 personnes âgées, de niveau de dépendance physique et cognitivo-comportementale diverses. En dépit de plusieurs cas de dépendances cognitives, l’établissement ne dispose pas d’unités de vie fermées susceptibles d’accueillir des personnes touchées par des maladies de type Alzheimer ou apparentées.

Outre cela, le bâtiment se caractérise par :

• Sa vétusté et son impossibilité d’adaptation ;
• Son déficit de surfaces intérieures et extérieures :
• Ses contraintes structurelles et de sécurité incendie.

Le projet

Le projet de reconstruction vise à construire 110 lits en chambres individuelles (dont certaines communicantes). 28 lits (2 X 14 lits) seront installés en unités fermées et 5 lits autoriseront un hébergement temporaire. Un PASA est inscrit en tranche optionnelle à l’opération. Le projet immobilier intégrera la possibilité de moduler les espaces dans une perspective d’adaptation aux besoins. Cela s’inscrit dans une démarche où de nouvelles dispositions immobilières et d’équipements sera à adapter par les futurs concepteurs, associés à une compétence designer. Ce type de process projet est une volonté portée par l’ensemble des partenaires, dans le cadre d’une dynamique innovation.

Des fonctions supports sont également prévues au sein de l’établissement (cuisine relai, lingerie relai…), afin de libérer des surfaces sur le site de Bourg Saint-Andéol, accueillant également un EHPAD. Pour le confort des résidents, les espaces extérieurs seront adaptés. Le projet comportera 6 300 m² à construire sur deux niveaux et 5 100 m² d’extérieurs à composer. Il sera pensé pour viser des coûts d’exploitation et de maintenance maîtrisés. L’orientation des bâtis favorisera le confort d’été et de la protection au vent, tout en adaptant les vues et les accès extérieurs. Il est visé la mise en œuvre de la réglementation thermique RE 2020, avec impact carbone maîtrisé et bâtiment basse consommation, un confort d’été traité par voie de rafraichissement et par voie de surventilation nocturne.

Extrait étude de faisabilité réalisée par la SERL – Document d’étude

La mission de la SERL

La mission a débuté au début de l’année 2020. La première étape consiste en un état des lieux et une analyse des besoins, à travers des cycles de rencontres avec les parties prenantes au projet (maitrise d’ouvrages, les gestionnaires, les usagers futurs avec un panel large concerté…).

Le second temps est celui de l’étude de faisabilité : diagnostic du site d’étude, détermination des avantages et inconvénients des scénarii étudiés, estimation économique du coût des travaux, estimation de la durée des travaux, montage juridique pour le marché de conception ou conception réalisation.

La dernière étape est celle de la remise du programme technique détaillé (programme fonctionnel, recueil des contraintes et exigences techniques, descriptifs par local).

Quel est l’objet de la mission de relocalisation de la maison de santé pluridisciplinaire de Viviers ?

Le besoin

Face à la nécessité de pérenniser sur son territoire la présence de professionnels de santé, la commune de Viviers s’est engagée dans une opération de relocalisation de sa Maison de santé pluridisciplinaire.

A l’appui d’un projet de santé porté par un collectif de professionnels regroupés au sein de l’Association Viviers Santé, la commune a décidé la construction d’un équipement adapté en centre-ville, afin de proposer des locaux mutualisés pour ces professionnels de santé ainsi que pour l’Association d’Aide à Domicile de l’Ardèche.

Tels que définit avec l’Association Viviers Santé et l’Association d’Aide à Domicile, les 15 praticiens (médecins libéraux, infirmier.es, orthophoniste, dentiste, kinésithérapeute, sage-femme, psychologue, podologue), 2 secrétaires médicales identifiés et 2 agents de l’Association d’Aide à Domicile de l’Ardèche, y seront installés.

Le projet

La maison de santé sera réalisée sur un espace laissé libre par une ancienne usine. La friche, bordée par un gymnase et des petits collectifs d’habitation, a été pour partie aménagée en parc de stationnement public. Les espaces non encore traités accueilleront la maison de santé pluridisciplinaire (MSP), ainsi qu’une future maison du droit et de la justice (MDJ), portée par un collectif de notaires. La SERL a intégré ces deux programmes dans l’étude d’installation sur la parcelle envisagée. Cet équipement cherche à être adapté au maximum au public des praticiens et de la patientèle, futurs utilisateurs. Il traduit en outre la volonté de la mise en œuvre d’un concept innovant intégrant :

• La divisibilité variable
• La conception des espaces intérieurs
• Les parties communes partagées
• L’accueil physique de la patientèle par les praticiens ou par une, voire deux secrétaires
• Les modes de financement adaptés au regard des attendus de l’ARS

Le projet comportera 635 m² à construire en rez-de-chaussée et 385 m² d’extérieurs à aménager. Il vise également la mise en œuvre de la réglementation thermique RE 2020.

Le terrain d’accueil est situé en périmètre Monuments Historiques. La SERL a rencontré l’Architecte des Bâtiments de France afin de valider les principes de conception et d’aménagement du secteur, structurant un nouvel ensemble immobilier à proximité du Diocèse de la Ville. Différents scénarii en ont découlé. Des préconisations d’aménagement sont traduites dans le cadre du programme de l’opération.

Exemple de représentation réalisée en phase étude de faisabilité / scénario à affiner par la future maîtrise d’œuvre / représentation ayant pour valeur une vérification mais en aucun cas une représentation architecturale et d’installation future des équipements @SERL

La mission de la SERL

La mission a débuté en mai 2020 avec l’ancienne municipalité de Viviers. Conformément à la méthodologie propre développée par l’équipe programmation de la SERL, celle-ci sera ici identique à celle mise en œuvre dans le cadre de la mission de relocalisation de l’EHPAD.

Chaque mission étant unique, le contenu de la démarche s’adapte aux besoins et aux attentes de chaque maître d’ouvrage et des futurs utilisateurs de l’équipement. La méthode de concertation a été très active et complète, afin de préciser tous les attendus dans le futur programme de l’opération.

C’est en 2016 que la SERL a initié ses premières réflexions en matière d’habitat participatif. Il s’agissait alors d’identifier les leviers et les conditions de la mise en place de cette forme d’habitat, mettant au centre la volonté des futurs habitants de faire et de vivre ensemble. La période de confinement, tout comme l’engagement de collectivités sur ces sujets ont pu agir comme un accélérateur, poussant chacun à reconsidérer ses conditions de logements, et pourquoi pas imaginer vivre autrement !

Qu’est-ce que l’habitat participatif ?

Le principe

Il s’agit, pour un groupe d’habitants, de se constituer collectivement, afin de définir un projet d’habitat répondant à ses objectifs de vie. De ce principe, en découlent une participation à la conception du futur lieu de vie, une définition des espaces communs, le choix des modes de gestion et d’entretien des biens, le choix de la qualité environnementale des constructions ou encore le choix de matériaux…

Comme un ménage qui choisirait de construire ou faire construire sa propre maison, en fonction de ses aspirations, le groupe d’habitat participatif fait de même, mais collectivement.

Une possibilité offerte par le Code de la Construction et de l’Habitat

La notion d’habitat participatif, encadrée par la loi ALUR en 2014, est défini dans le Code de la Construction et de l’Habitat (article L 200-1) comme étant : « une démarche citoyenne qui permet à̀ des personnes physiques de s’associer, le cas échéant, avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. »

Il s’agit d’un changement de paradigme. Il implique que les futurs habitants participent, dès la phase de conception, à la définition de leur programme, en appuyant généralement sur l’importance des lieux communs et de la gestion partagée de ces espaces (salle commune, buanderie, chambre d’amis, local vélos…).

Le lien social et la responsabilité sont mis en avant dans une fabrication plus participative et moins consommatrice de la ville. Il s’agit de sortir de la logique de reproductibilité du produit logement détaché de son « terreau » et de permettre aux habitants de se réapproprier leur lieu de vie.

Comment se déploie un tel projet à Trévoux ?

A Trévoux : d’un projet urbain…

Concédé par la Ville de Trévoux, l’écoquartier des Orfèvres est aménagé par le Groupe SERL. Dans le cadre du projet urbain prévu par la concession, un projet d’habitat participatif est actuellement conduit.

Il est prévu qu’il comporte une vingtaine de logements et une micro-crèche privée, composée de 10 à 12 berceaux. Le bâtiment sera également constitué de locaux partagés : de façon prévisionnelle, il est à ce stade envisagé 2 chambres, 1 atelier et 1 salle commune.

…à un projet incarné et porté

Pour avancer dans la réalisation du projet, Habitat et Partage accompagne la SERL. Sa mission est dédiée à l’émergence et la constitution d’un groupe d’habitants, la définition d’un programme et la désignation d’une Maîtrise d’œuvre. Habitat et Partage intervient jusqu’au dépôt du permis de construire.

Le montage juridique de l’opération se fait sous la forme d’une coopérative. Le portage immobilier est quant à lui assuré par la foncière d’Habitat et Partage.

Aujourd’hui, Atelier des Vergers a été désigné pour assurer la maîtrise d’œuvre de l’opération. Le dépôt du permis de construire est prévu pour l’été 2021. D’ici avril 2021 interviendra en parallèle la signature des promesses de vente.

Et ailleurs ?

Des projets initiés sur la Métropole de Lyon

En écho aux aspirations de la Métropole de Lyon, de nombreux projets sont en cours de réflexions sur les nouvelles opérations d’aménagement de la SERL, comme la Sauvegarde à la Duchère, ou celles plus anciennes comme Bron Terraillon ou la ZAC des Girondins (Lyon 7). Sur cette dernière, un premier lot est fléché pour accueillir un projet d’habitat coopératif : le groupe d’habitants est constitué et sera accompagné par Cap Habitat Coopératif. Un second projet est également en cours de réflexion, avec Habitat et Partage.

Des montages ad hoc pour des opérations singulières

Les montages sont assez nombreux et dépendent prioritairement de l’objectif visé par le projet : choix ou non de la déconnexion du marché spéculatif, faire appel à un opérateur pour monter le projet, propriété collective ou individuelle… Le projet pourra se monter juridiquement une fois que le groupe pressenti pourra se saisir du projet et exprimer ses aspirations. Tout cela dépend ainsi très largement du groupe capable de se constituer et de s’engager dans ce projet de vie.

Les équipes en charge de l’aménagement au sein de la SERL se sont mobilisées afin d’identifier les conditions de réalisation de ces programmes en fonction des groupes, afin de respecter les choix de vie des futurs habitants. La clé réside dans l’identification de ces groupes et la bonne convergence de leurs réflexions !

En vue de partager ses expériences, de se nourrir d’autres regards, le Groupe SERL sera partenaire des Rencontres Nationales de l’Habitat Participatif qui se dérouleront à Lyon, du 8 au 11 Juillet 2021.

Aménageur de la ZAC de la Duchère depuis 2004, la SERL s’est également vu confier une mission relevant d’une autre compétence forte du Groupe, la construction-réhabilitation bâtimentaire. Au pied de l’emblématique Tour Panoramique, la SERL a en effet engagé la réhabilitation patrimoniale et énergétique du bâtiment en forme de U, dit le « U ». Mettant en œuvre des actions relevant du réemploi et de l’économie circulaire, le Groupe SERL traduit ici concrètement son engagement sur ce thème dans le cadre de sa démarche « Innovons ensemble ».

Quels sont les enjeux de cette opération de réhabilitation ?

Le contexte du projet

Historiquement, le « U » accueillait une annexe de la Mairie du 9^e arrondissement de Lyon, ainsi qu’une antenne de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie. Dans la perspective de leur départ, il fut un temps envisagé de démolir le « U ».

Afin de conserver l’unité d’ensemble que constituent la Tour Panoramique et le « U », les collectivités ont décidé de préserver le bâtiment en s’orientant sur le principe d’une réhabilitation.

Perspective depuis l’esplanade Cottin @Vurpas Architectes

Cette réhabilitation bâtimentaire intervient dans le cadre du contrat de concession d’aménagement confiée la SERL sur le projet de renouvellement urbain de la ZAC de la Duchère. Elle s’inscrit également après une phase d’occupation transitoire des locaux qui a pris fin en mai 2020 (voir présentation de l’expérience dans un précédent article de la NewsLetter), qui a pu voir une grande partie des locataires se relocaliser dans le quartier de la Duchère ; ce qui constitue une réelle réussite du test de l’occupation précaire du bâtiment.

Cette expertise multiple traduit pleinement la complémentarité des différents métiers de la SERL, renforçant ainsi la chaine de valeurs qui se tisse entre eux.

Les objectifs du projet

Le premier objectif de l’opération est de donner un nouveau cycle de vie, en valorisant un bâtiment de nature patrimoniale. La Tour Panoramique et son socle, sur lequel repose le « U », sont en effet labellisés « Patrimoine du 20^ème siècle » (architecte : François-Régis Cottin).

L’un des grands principes sous-tendant le projet de la Duchère est la mixité, mixité sociale, mixité d’usages. Parallèlement à la présence de logements, l’objectif est de maintenir une activité économique attractive sur ce secteur. Il s’agirait en l’espèce de déployer près de 2 000 m² de bureaux ou d’espaces de formation.

Quelle est la nature des travaux engagés ?

Doté d’une mauvaise isolation, le « U » est un bâtiment où il fait chaud en été et froid en hiver.

Tout l’enjeu des travaux de réhabilitation (architecte : Vurpas Architectes) est de pouvoir redonner une attractivité à cet équipement sur le marché de l’immobilier.

Les travaux du « U »

Les travaux de rénovation énergétique permettront d’atteindre les performances du décret Tertiaire. La perspective est de diviser par cinq les consommations d’énergie de chauffage, sans recourir à la climatisation, mais à un rafraîchissement passif obtenu notamment par :

• La végétalisation de la toiture
• Des protections solaires sur les menuiseries
• Un rafraichissement adiabatique : cela consiste à mettre en contact de l’air avec de l’eau, pour favoriser son évaporation et l’abaissement de la température de l’air ; ce qui en fait un système faiblement consommateur d’eau et d’énergie

En ce qui concerne le bâti lui-même, seule l’ossature du bâtiment est conservée, afin d’être restaurée et mise en valeur. Un travail fin sur la façade est en outre accompli, dans l’esprit de l’inventeur du mur rideau, l’architecte Jean PROUVÉ. Légère et respectant les codes architecturaux d’origine, celle-ci offrira un confort accru en matière thermique et acoustique.

Perspective coupe « U » @Vurpas Architectes

Afin de « respecter » ce bâtiment emblématique de l’architecture du 20^e siècle, la SERL s’est fait accompagner par un historien de l’architecture. Cette collaboration a permis de réfléchir à la définition des façades et à leur valorisation, autorisant ainsi d’allier esprit d’origine et façade contemporaine.

Les 2 000 m² de plateaux seront livrés au printemps 2022. Pour une durée globale de 18 mois de chantier, la phase actuelle s’achève après le désamiantage des locaux et la mise à nu des façades.

Les travaux du socle

Situé sur deux niveaux de sous-sol et sous le bâtiment du « U » (posé sur des pilotis), le socle est constitué des cheminements de plain-pied, accessibles librement depuis l’espace public. Il existe un lien fort entre cette zone privée, mais ouverte et accessible, et les abords du site. Il y a donc également un enjeu à mettre en valeur ce patrimoine.

Perspective sous le « U » : socle @Vurpas Architectes

La requalification du socle de la copropriété se porte sur la rénovation des bétons, des sols, la mise en valeur des bassins. La SERL a accompagné la copropriété pour réfléchir et définir les usages du socle. Par le biais de plusieurs ateliers, un large travail de concertation a été réalisé avec les habitants.

Quelle démarches relavant de l’économie circulaires sont ici mises en œuvre ?

Le point de départ de la démarche d’économie circulaire réside d’abord dans le choix de donner une seconde vie à un bâtiment existant, plutôt que de le démolir. Celle-ci est complétée par la réutilisation d’un certain nombre de matériaux et d’équipements issu du « U ». Pour cela, un diagnostic-ressources a été engagé en amont des travaux, afin d’identifier le gisement de ressources à valoriser. La SERL est accompagnée dans cette démarche par une structure locale de l’économie sociale et solidaire, MINEKA.

Grâce à cette démarche d’économie circulaire, la SERL met en place une méthodologie qu’elle souhaite ainsi pouvoir développer sur d’autres opérations.

Dans le cadre du projet de renouvellement urbain du quartier du Mas du Taureau, le Groupe SERL et la Ville de Vaulx-en-Velin proposent les mercredi 3, vendredi 5 et samedi 6 mars des temps d’échanges ouverts à tous pour réfléchir à l’aménagement provisoire de la place Mauriac. Les Vaudais peuvent également donner leur avis avec un questionnaire en ligne.

Les enjeux de l’aménagement provisoire

La place Mauriac est un lieu central dans le quartier du Mas du Taureau. Traversée par les écoliers, reliée à la future Médiathèque Maison de quartier, c’est également un endroit bouillonnant les jours de marché.
Le projet d’aménagement transitoire vise à créer un nouvel espace public de qualité, un nouveau lieu de vie pour l’ensemble des habitants, petits et grands.

Des premières pistes à compléter

• Plus d’espaces verts,
• Un marquage au sol facilitant le cheminement des écoliers,
• Un espace de rencontres convivial,
• Sécuriser la sortie de l’école avec un parvis dédié,
• Créer des aires de jeux…

Des idées, des envies sur les différents espaces du projet d’aménagement :

Le calendrier

• Concertation en mars :
> Mercredi 3 sur le marché du Mas à partir de 10h30
> Vendredi 5 mars à 13h30 et 16h30 aux sorties des écoles Gagarine et Courcelles
> Samedi 6 mars de 10h00 à 12h30 avec les élus sous le préau de l’école Courcelles
• Début des travaux en juin
• Inauguration à l’automne 2021

Le 25 février 2021, le Groupe SERL et l’ENSA Lyon signent une convention de partenariat dans le cadre de la Chaire partenariale d’enseignement et de recherche en Architecture « Habitat du Futur ». Celle-ci prévoit des expérimentations opérationnelles. Sur la ZAC des Girondins (Lyon 7) aménagée par la SERL, une expérience de ferme urbaine intégrée sur le toit de la résidence construite par Alliade Habitat sur l’îlot 6 va être réalisée.

Qui est à l’origine de cette Chaire partenariale ?

La chaire d’enseignement et de recherche en architecture « Habitat du Futur » a été créée par les Écoles Nationales Supérieures d’Architecture de Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Saint-Étienne dont la majorité des activités se déroulent aux Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau (GAIA) également signataires de cette convention.

Une expérimentation sur la ZAC des Girondins

Dans le cadre de cette chaire, une expérimentation va être menée sous le label d’un projet support « Architecture, Ambiance et Agriculture urbaine ».

Sous l’égide de la Métropole de Lyon et de la ville de Lyon, le Groupe SERL, aménageur depuis 2012 de la ZAC des Girondins, expérimente au sein de la Halle Girondins (pôle socio-culturel du quartier) des occupations temporaires. Avant sa transformation, cette halle héberge des structures culturelles, artistiques et des initiatives relavant de l’Economie Sociale et Solidaire, dans un lieu végétalisé, ouvert et animé. Avec le soutien du Groupe SERL (mise à disposition gratuite du terrain, participation aux aménagements), une micro ferme conçue et cultivée par Ma Ville Verte s’y est installée. Elle constitue une préfiguration du futur projet de ferme urbaine ( voir fiche n°6 La Micro ferme urbaine des Girondins a télécharger – à droite- dans le book sur l’agriculture urbaine de Ville Aménagement Durable) sur le toit d’un bâtiment du quartier Girondins, construit par Alliade Habitat sur l’îlot 6.

Cette expérimentation opérationnelle au cœur d’un projet de thèse

Un projet de thèse (porté par Rémi Junquera et co-dirigé par deux enseignants de l’ENSAL, Philippe Dufieux et Olivier Balaÿ) s’inscrit dans le cadre de la « Chaire Habitat du Futur » et décline le projet support.

Ce projet de recherche s’intéresse au rôle de l’habitat dans le maintien d’un environnement propice aux modes de vie économes en énergie incluant la mobilité, l’agriculture urbaine et l’organisation de la chaîne alimentaire.

L’objet de la réflexion porte sur l’intégration de fonctions agricoles dans les cœurs d’îlots et en parties supérieures des bâtiments. L’objectif est de :

• Définir pour demain les méthodes de culture et la taille optimale d’exploitations agricoles urbaines afin d’obtenir un équilibre de marché viable et dégager des critères économiques sur la faisabilité de fermes urbaines dans les quartiers en développement des villes. Saisir le coût de l’intelligence sociale et paysagère d’un investissement de ce type dans les cités urbaines
  

La faisabilité socio-économique d’une ferme urbaine associée à la construction d’un ilot de logements neufs n’est à ce jour pas démontrée en France. C’est un point stratégique dans la programmation urbaine de demain. Il convient donc de la tester avant de la produire à plus grande échelle, y compris son apport en ambiance urbaine nouvelle.

Le Groupe SERL a intégré de longue date le BIM (Building Information Modeling). Il se questionne aujourd’hui sur le CIM (City Information Modeling), au travers du projet USIN ou encore de la ZAC La Saulaie à Oullins. Dans ce cadre, des chefs de projets du Groupe SERL participent à une réflexion collective sur ce sujet, à travers un groupe de travail Lab 2051 du Ministère de la transition écologique.

Comment cette démarche s’est-elle organisée ?

Une démarche en faveur de la transition des territoires

Depuis 10 ans, les territoires ont accéléré l’innovation pour devenir plus sobres, résilients et inclusifs, en s’inscrivant notamment dans la démarche ÉcoCités et le label ÉcoQuartier. Inscrit dans la continuité et la démarche ÉcoCité, le Lab2051 incube des projets urbains innovants, contribuant à relever les défis politiques de sobriété (sols, matière, énergie), de résilience et d’inclusion sociale. Il s’inscrit dans la politique de la ville durable portée par le Ministère de la Transition écologique et concrétise une nouvelle approche de l’accompagnement de projets urbains innovants par l’État.

Le Lab2051 s’adresse à des maîtres d’ouvrage publics ou privés, pour lever les obstacles à la concrétisation d’un projet urbain innovant dès sa conception et pour rendre visible l’ambition qu’ils portent.

Et concrètement…

Le Lab2051 s’engage à incuber les expérimentations les plus ambitieuses de manière opérationnelle sur une durée de 12 à 18 mois, et en particulier à :

• Apporter un appui méthodologique, animer, mobiliser les acteurs clés autour des porteurs de projets pilotes
• Contribuer à lever les freins juridiques, techniques, opérationnels, organisationnels…à leur mise en œuvre
• Favoriser leur passage à l’échelle, leur diffusion et leur valorisation
• Capitaliser sur les meilleures expériences

Obtenir facilement les surfaces, les métrés et les quantitatifs © Paris & Métropole Aménagement

En tant que Maître d’ouvrage, le Groupe SERL précédemment identifié dans Ecocité au titre des EcoQuartiers, notamment Duchère, est aujourd’hui mobilisé sur de nouvelles réflexions.

Le CIM : le nouveau BIM ?

Du partage d’information… à l’échange d’expériences

Le City Information Modeling (CIM) constitue une nouvelle dimension du Building Information Modeling (BIM). Le BIM, à l’échelle du bâtiment, élargit son champ d’application à la ville et constitue ainsi le CIM.

Maquettes numériques de l’AVP des Espaces Publics de la ZAC Saint Vincent de Paul (Paris 14) et volumétries des futurs projets © Paris & Métropole Aménagement

Réelle extension du BIM, le CIM est une méthode de travail basée sur une maquette numérique permettant une représentation en trois dimensions à laquelle on adjoint une base de données numériques structurée à l’échelle d’un quartier ou d’un territoire. Ces plateformes numériques sont susceptibles d’intégrer de nombreuses informations telles que la nature du sol, le niveau de pollution, les raccordements aux réseaux, la voirie, éclairage public, mobilier urbain ou encore les interactions avec les infrastructures, les services publics et les bâtiments, permettant d’envisager de nouveaux services et d’optimiser les infrastructures existantes.

Cet outil permet une interopérabilité entre les différents acteurs d’un projet. Il s’agit alors d’encourager une approche collaborative et une optimisation de la gouvernance de la donnée. Avec cet outil, il devient possible de développer de nouvelles façons de penser la ville et le territoire, en fédérant les différentes parties prenantes, quelles que soient les finalités (coproduction, communication, pédagogie) et les parties prenantes (maîtres d’ouvrage, experts techniques, usagers…).

Les enjeux de cette exploration : identifier le potentiel de l’outil

L’outil CIM soulève des enjeux organisationnels, sociétaux, environnementaux, techniques et économiques importants pour les territoires de projet et les professionnels.

Les buts de cette exploration sont principalement d’ouvrir des perspectives sur le développement de la Smart City tout en facilitant le dialogue entre les différents acteurs d’un projet et de la ville.

Les questionnements seront volontairement larges pour identifier les améliorations du projet urbain par l’utilisation de l’outil numérique, afin d’anticiper en amont la gestion future et l’exploitation des sites et projets. Et les pistes peuvent être nombreuses : limitation d’erreurs de conception, d’optimisation des interfaces et gestion des phasages, de visualisation du projet…

La SERL a aujourd’hui initié deux types de démarches

Le BIM exploitation pour le projet d’USIN : avec la gestion du site USIN au travers d’une maquette numérique et de la notion du BIM GEM est en cours de réflexion. En effet, l’usage de la méthode BIM GEM permettra de centraliser l’ensemble des informations recueillies sur le site via les systèmes terrains (GTC, GMAO, contrôles d’accès piétons et parking, objets connectées, etc…) pour les confronter, les diffuser et améliorer la connaissance du site selon les données dynamiques et statiques (IA, Hypervision, management parking, objets connectés…).

À ce jour, une charte BIM a été établie et sera transmise à tous les maitres d’œuvre et BET des constructions neuves pour construire cette maquette et avancer à chaque étape du projet sur la construction d’un BIM exploitation. Le projet urbain de la Saulaie à Oullins-La Mulatière, avec une mission d’AMO CIM ayant pour but de nous accompagner dans la définition et la mise en œuvre d’une démarche CIM appliquée aux espaces publics de la ZAC, décomposée en 4 tranches (initialisation de la démarche, accompagnement en phase conception, en phase réalisation et en phase de clôture). Cette mission permettra d’accompagner l’équipe projet dans la définition de l’étendue et des limites du CIM espaces publics de la ZAC, la rédaction du cahier des charges CIM et un appui à la montée en compétence de l’équipe projet.

De longue date, le Groupe SERL s’est inscrit dans une démarche de qualité environnementale pour ses opérations d’aménagement et de construction. Historiquement et de façon plus formelle depuis 2008, celui-ci s’est engagé sur différentes pistes, comme les labels HQE aménagement ou EcoQuartier. Dans ce cadre, les ÉcoQuartiers Monplaisir à Villefranche-sur-Saône (69) et Orfèvres à Trévoux (01) obtiennent tous deux la labellisation EcoQuartier étape 2 Phase Réalisation.

Qu’est-ce que le label ÉcoQuartier ?

Les objectifs

Lancé en décembre 2012, le label ÉcoQuartier répond à l’objectif fixé par l’article 7 de la loi de programmation du 3 août 2009 relative à la mise en en œuvre du Grenelle de l’environnement. Par ce label, l’État encourage la réalisation, par les collectivités territoriales (et leurs concessionnaires d’aménagement !), d’opérations exemplaires d’aménagement durable des territoires et plus particulièrement des opérations d’ÉcoQuartier dans les territoires qui ont des programmes significatifs de développement de l’habitat.

Faire entrer son projet d’aménagement ou de renouvellement urbain dans la démarche ÉcoQuartier, c’est notamment :

• Mettre en œuvre les 20 engagements du référentiel ÉcoQuartier pour intégrer toutes les dimensions d’un aménagement durable dans son projet
• Faire reconnaître l’exemplarité d’un projet par le label national ÉcoQuartier et entrer dans une démarche d’amélioration continue

Un label en quatre étapes

La démarche ÉcoQuartier est progressive. Le label ÉcoQuartier, conçu en quatre étapes, récompense la vision, la volonté et l’action de la collectivité locales porteuses du projet et de son aménageur :

• L’Étape 1 – l’ÉcoQuartier en projet : en amont possible des projets, cette étape a pour but de confirmer l’engagement de la collectivité dans la démarche ;
• L’Étape 2 – l’ÉcoQuartier en chantier : les études achevées et le chantier engagé, une expertise est alors réalisée pour identifier ses points forts et proposer des pistes d’améliorations ;
• L’Étape 3 – l’ÉcoQuartier livré : lorsque l’ÉcoQuartier est livré (ou quasi livré) ;
• L’Étape 4 – l’ÉcoQuartier confirmé : 3 ans après la livraison et après l’obtention du label – étape 3, le label – étape 4 distingue les bonnes pratiques en matière d’évaluation et d’amélioration continue des projets.

Une méthode inspirante pour les projets du Groupe SERL

De son côté, le Groupe SERL s’est inscrit, historiquement et de façon plus formelle en 2008, dans une démarche de qualité environnementale pour ses opérations d’aménagement et de construction. La SERL s’est ainsi engagée sur différentes pistes : HQE Aménagement pour des opérations de développement économique (Everest) ou d’aménagement urbain (Terrain des Sœurs), et ÉcoQuartier avec l’opportunité d’aller jusqu’aux étapes d’évaluation (Etape 4 en 2018 pour la Duchère).

Quel que soit le projet, la labellisation permet de développer une approche collective de la fabrication de la ville : faire ensemble (collectivités et habitants), se fixer des objectifs, innover, mesurer les résultats, partager avec les usagers et habitants et capitaliser sur des thématiques de la transition vers des modes de construire la ville plus sobrement.

Label 2 ÉcoQuartier : quelles démarches pour le quartier des Orfèvres à Trévoux ?

Quartier des Orfèvres, à Trévoux

Les intentions pour le projet

L’EcoQuartier de Trévoux se développe au travers d’une approche holistique intégrant des principes forts :

• Participation et appropriation des habitants, mixité de la population, mutualisation de locaux partagés (chambre d’hôte, salle de réunion, atelier, salle festive …) ;
• Mise en valeur de la nature et de la biodiversité, avec notamment la notion d’« habiter le Parc » créé, approche bioclimatique des constructions ;
• Développement des mobilités douces : priorité donnée aux piétons et aux vélos, y compris vélos collectifs pour desservir le groupe scolaire, Bus à Haut Niveau de Service reliant Trévoux à Lyon ;
• Préservation des ressources : ré-emploi de matériaux, approvisionnement local et bio-sourcé, gestion de l’eau.

Des ambitions renouvelées avec le label étape 2

Cette étape 2 de labellisation voit à Trévoux se mener des opérations ambitieuses :

• Ré-emploi in situ de 92 % des matériaux issus des déconstructions ;
• Fertilisation des terres issues du site ;
• Constructions en structure bois et autres bio-sourcés (isolation paille, étanchéité caoutchouc, torchis à partir de terre du site, canalisation d’assainissement en grès) : groupe scolaire, programme de logements du lot 4 ;
• Chaufferie biomasse partagée.

Une co-production avec les habitants sera en outre maintenue, dans le cadre notamment du projet d’Habitat Participatif (20 logements, montage coopératif).

Label 2 ÉcoQuartier : quelles démarches pour le quartier Monplaisir à Villefranche sur Saône ?

Le quartier Monplaisir

À Villefranche-sur-Saône, la reconquête d’une friche industrielle et urbaine de près de 9 hectares permet d’étendre le centre-ville en proposant des commerces, des loisirs et des services à destination de tous les caladois et de créer près 600 logements de différents types.

Les ambitions pour le quartier en construction

Avec l’engagement dans l’étape 2 du label, les ambitions en termes de développement durable se concrétisent :

• Les premières opérations immobilières sont en cours de réalisation : logement en accession libre, logement locatif social et résidence séniors vont permettent d’accueillir dans les prochains mois les premiers habitants et vont poser les bases de la mixité dans le quartier.
• Les premiers commerces et activités de loisirs sont là : cinéma multiplexe (10 salles) et deux brasseries. Ainsi, le quartier attire-t-il déjà les Caladois et participe activement au dynamisme économique, social et culturel des lieux.
• Un parking mutualisé de 365 places en cours de construction. Il permettra de réduire la présence de la voiture sur l’espace public (participant ainsi à créer des espaces publics apaisés) et offrira des complémentarités d’usages entre certaines activités (bureaux et loisirs).
• Afin de développer les énergies renouvelables, un projet de centrale photovoltaïque citoyenne a été lancé. Cette centrale est susceptible de se développer en toiture du parking silo.
• Les logements seront raccordés au réseau de chaleur qui sera étendu pour les besoins du quartier. Ce réseau géré par le SYTRAIVAL fonctionne avec 95 % d’énergie renouvelable, permettant ainsi d’ancrer le quartier dans la transition environnementale.
• En matière de biodiversité, un ancien bâtiment au cœur de la ZAC a fait l’objet d’une rénovation spécifique afin que les différentes espèces de chauves-souris qui occupaient le site préalablement aux travaux y retrouvent un habitat adapté.

Plusieurs actions de concertation avec la population caladoise permettent en outre de partager une vision commune afin de favoriser le vivre-ensemble dans un futur proche.

>> Retrouvez le dernier Café du projet (12/12/2020), organisé en visio-conférence