Dans l’esprit du projet et du modèle économique déployés sur USIN Lyon Parilly à Vénissieux, le Groupe SERL s’est associé à la SAGIM pour régénérer un foncier industriel plus que centenaire, historiquement développé par la société Fives-Lille à Givors, et assurer le renforcement du socle industriel productif de ce secteur sud de l’agglomération.

Un contexte global

De l’enjeu du foncier…

Dans un contexte global de maîtrise de l’étalement urbain, le foncier est une ressource qui devient de plus en plus rare, concourant in fine au renchérissent des projets. Cette situation appelle à repenser l’aménagement et à innover dans les usages du sol pour concilier sobriété foncière et dynamisme territorial, par un recyclage notamment de fonciers existants. L’accès à la ressource foncière devient stratégique. Cela passera par un changement de paradigme qui fera la part belle aux métiers de l’aménagement, car il s’agira non plus d’étaler, mais de reconstruire la ville sur la ville.

… à celui de la réindustrialisation

En regard, les collectivités locales mènent des politiques publiques actives visant à favoriser la réindustrialisation, à préserver les activités productives en cœur urbain. Ces ambitions, essentielles au rayonnement économique des territoires et à la souveraineté industrielle, se heurtent cependant au défi majeur de l’adéquation des besoins des entreprises à l’offre foncière et immobilière disponible.

Pour les EPL comme le Groupe SERL, cela implique, de revisiter notre modèle économique et d’organisation, en complétant nos modes d’intervention par un enrichissant de nos propositions de valeurs et un développement de solutions et de partenariats ad hoc sur les problématiques amont (foncier) ou aval (portage d’immobiliers).

Le projet « Givors industrie », sur l’ancien site Fives-Lille à Givors

Le site Fives Lille, ou la rencontre entre des fonciers disponibles et une volonté de redynamiser un territoire

Le site Fives Lille, c’est plus de 150 ans d’une partie de l’histoire industrielle de Givors, sur un tènement de 11 hectares, sans activité depuis le tournant des années 1990. Ce site illustre l’histoire d’un territoire qui a perdu en 30 ans plus de 1 500 emplois industriels et qui comporte de nombreuse friches industrielles. Ce secteur géographique de Givors est partie prenante du projet de territoire porté par la Ville et la Métropole de Lyon, visant une stratégie de régénération économique de la commune, intégrant une réindustrialisation et une tertiarisation des lieux.

La première phase de l’opération « Givors industrie » porte sur un premier foncier préempté par la Métropole de Lyon, et désormais propriété de la SAS Givors Pôle réindustrialisation, sur le site Fives Lille, avec 2,2 hectares.

Deux SEM locales s’allient au service du territoire

La SEM SERL, la filiale immobilière de la SEM SERL, et la SAGIM, la SEM d’aménagement de la ville de Givors, se sont associées en 2021 pour étudier la mise en place d’un Pôle de Réindustrialisation et engager une série d’études préalables (avec le soutien financier de la Banque des Territoires).

En parallèle, SERL Immo et la SAGIM ont décidé la création d’une filiale commune (la SAS Givors Pôle Réindustrialisation 50 % – 50 %), constituée en mars 2023 et destinée à porter le projet « Givors industrie ».

Le projet « Givors industrie »

Le projet prévoit 16 300 m² de surfaces de plancher, réparties en 4 lots. Il s’organise autour de la réhabilitation de la halle emblématique « FAMER » (lot 4) et d’un bâtiment présentant une surface plus réduite à l’ouest (lot 3), la cession d’un foncier au sud (lot 2, divisible en deux) et la construction d’un bâtiment à l’est (lot 1).

La programmation envisagée s’appuie sur une recomposition urbaine destinée à valoriser le patrimoine architectural industriel, de le transformer et de lui redonner un nouveau cycle de vie. De plus, cette opération, où résilience et respect des obligations liées au plan de prévention des risques d’inondation s’appliquent, proposera une moindre empreinte environnementale, notamment par le recyclage du bâti existant (halle industrielle) et la désimperméabilisation du site.

La SAS Givors Pôle Réindustrialisation est propriétaire des 2,2 hectares, depuis mars 2026. Le planning prévisionnel est le suivant :

• Courant 2026 : démarrage des travaux de dépollution et de déconstruction
• Fin 2026 et 2027 : travaux de viabilisation et premières réhabilitations-constructions
• Début 2028 : livraison des espaces extérieurs et des premiers bâtis

Le projet est soutenu par l’Etat à travers le Fonds vert et un Projet Partenarial d’Aménagement, qui participent à la remise en état du site.

La valeur ajouté des partenaires

Au service du territoire et des collectivités, le projet complète une offre d’hébergement économique « clef en main » dans le parcours des entreprises qui s’implantent ces dernières années à Givors, avec le pôle entrepreneurial LYVE porté par la Métropole de Lyon, le Village d’Entreprises SERL Immo, et demain Givors industrie. Le projet permet également de réaliser une première tranche de régénération de la friche Fives à Givors, démonstratrice du recyclage d’immobiliers industriels.

Opérateur historique de la ville de Givors dans les domaines de l’aménagement, de la construction ou encore l’investissement et l’exploitation d’actifs économiques, la SAGIM conforte ici son rôle au service du développement économique, et plus particulièrement d’offre d’un parcours immobilier aux entreprises. Sur le projet « Givors industrie », outre sa participation à l’investissement, la SAGIM assurera les gestions locative et technique du bâti.

De son côté, SERL Immo propose un modèle de développement efficace, expérimenté sur USIN Lyon Parilly, conjointement avec la Banque des Territoires et la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes, où 1 € mis par les collectivités dans le capital de la SEM SERL permet d’investir 25 € sur USIN par effet de levier, et cela, sans aucune subvention directe au projet lui-même. Les collectivités s’assurent également une pleine maîtrise dans la durée, de la destination du projet. À côté de sa participation à l’investissement et à la mise en place d’une ingénierie financière ad hoc, SERL Immo mobilise sur le projet la chaîne de valeurs des métiers et des expertises du Groupe SERL : foncier, aménagement, programmation, construction, commercialisation, gestion immobilière.

En mobilisant ses fonds propres directement ou dans le cadre de partenariats ad hoc, SERL Immo investit, porte et gère des biens immobiliers :

• Sur des opérations d’aménagement portées par le Groupe, pour accompagner leur réussite (pôles de services et/ou villages d’entreprises sur des zones d’activités, socles commerciaux…)
• Ou en réponse à des enjeux de politiques publiques portées par les collectivités (maintien de l’activité productive en ville, plateforme d’innovation, logistique urbaine…)

La raréfaction du foncier économique incite les acteurs publics et privés à repenser les modèles traditionnels d’aménagement. La dissociation entre la propriété foncière et la propriété immobilière apparaît comme une des solutions pour concilier maîtrise durable des sols et besoins des entreprises. Le Groupe SERL, via SERL Immo, la filiale immobilière de la SEM SERL, intègre de longue date le bail à construction dans ses pratiques et sa stratégie de réponse aux enjeux du foncier économique.

La dissociation foncière, une potentielle solution ?

Une raréfaction du foncier économique

La raréfaction du foncier économique, issue de la concurrence croissante entre les différents usages des sols, et accentuée par les objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), inscrite dans la loi Climat et Résilience de 2021, incite les acteurs publics et privés à repenser les modèles traditionnels d’aménagement.

Les élus locaux partent également du constat que le règlement d’urbanisme ne se suffit pas à lui-même pour garantir un usage des fonciers à usages productifs dans le temps (mutation en tertiaire, voire en équipement de sport et/ou de loisirs), et que le temps de l’aménagement public de zones d’activités dont les fonciers sont systématiquement cédés à des entreprises privées pose des questions de mutabilité et d’évolutivité à terme. Pour autant, les collectivités sont attentives à offrir des conditions d’accueil pérennes et de qualité aux entreprises et particulièrement aux industriels, et portent des réflexions sur les modèles potentiels.

Dans ce contexte, la dissociation entre la propriété foncière et la propriété immobilière apparaît comme une solution prometteuse pour concilier maîtrise durable des sols et besoins des entreprises.

Le bail à construction, un outil juridique méconnu mais pertinent

Le bail à construction (BAC), bien que créé en 1974, reste sous-exploité malgré son potentiel. Ce dispositif permet à une collectivité ou à une structure de portage de conserver la propriété du foncier tout en confiant à un preneur la construction et l’exploitation d’un bâtiment pour une durée déterminée, généralement comprise entre 45 et 60 ans (minimum légal : 18 ans, durée maximum légale : 99 ans).

Le BAC présente plusieurs atouts :

• Il garantit la maîtrise de la destination des sols grâce à des clauses d’usage et d’entretien imposées par le bailleur au preneur
• Il contribue également à la sobriété foncière en évitant la spéculation et l’éparpillement des zones d’activités
• Il permet à la collectivité de percevoir un loyer en face des charges d’acquisition de foncier mis à BAC
• Enfin, il offre une flexibilité financière au preneur, avec des loyers qui peuvent être indexés sur sa performance économique, ce qui facilite l’adaptation aux capacités des entreprises

L’expérience du Groupe SERL sur l’aire urbaine lyonnaise

La pratique du bail à construction par les entités du Groupe SERL

Le Groupe SERL a intégré le BAC dans sa stratégie pour répondre aux enjeux du foncier économique. Ses expériences illustrent les potentialités et les défis de cet outil.

Déjà en tant que Preneur, SERL Immo, la filiale immobilière de la SEM SERL, occupe près de la moitié de ses fonciers accueillant des Villages d’Entreprises dans ce format de bail à construction, auprès de collectivités.

Via sa filiale SCI Nova One, SERL Immo occupe également à BAC sur temps long du foncier appartenant à un industriel de la Vallée de la Chimie pour développer et porter des locaux de pépinières d’entreprises dédiées à la Chimie et à l’Environnement.

La SCI Nova One (filiale de SERL Immo) développe en BAC, la plateforme d’innovation Axel-One à Saint-Fons ©L-Daniere

SERL Immo se positionne également via plusieurs de ses filiales comme bailleur :

• Dans la Plaine de l’Ain, une SEM associant l’EPCI porte le foncier, tandis qu’une SAS gère la construction et l’exploitation d’un village d’entreprises via un BAC. Ce montage dit « en cascade » permet de sécuriser les investissements et d’associer les acteurs locaux.
• Sur le site USIN, la SAS USIN Lyon Parilly accueille à BAC le projet de pépinière entrepreneurial porté par la Métropole de Lyon (pôle LYVE)

Du fait de ses atouts, ce type d’approche fait actuellement l’objet d’études sur certains territoires de l’aire métropolitaine.

Les bonnes pratiques identifiées par le Groupe SERL

La durée des baux, idéalement fixée entre 45 et 60 ans, permet d’envisager sur ce cycle une à deux réhabilitations lourdes du bâti.

Les redevances sont étudiées pour être adaptées aux capacités financières des preneurs, avec des loyers déductibles du compte de résultat de l’entreprise.

La gouvernance partagée, impliquant collectivités, entreprise publique locale et potentiellement entreprises via des entrées au capital, renforce l’ancrage territorial des projets.

La fin de BAC doit être perçue, tant par le bailleur, que par le preneur, comme une revoyure : si l’activité définie au BAC (ici, productive) perdure, il peut légitiment être envisagé d’augmenter la durée d’occupation à BAC. En revanche, si une mutation fonctionnelle est souhaitée, le propriétaire du foncier peut décider de retrouver la maîtrise du devenir du foncier concerné, potentialité particulièrement intéressante pour une collectivité.

Les limites et les adaptations nécessaires

La fiscalité liée au BAC reste complexe, notamment en fin de contrat en termes de TVA sur la valeur résiduelle du bâti. Les juristes et le pôle Foncier du Groupe SERL sont formés et expérimentés pour appréhender correctement ces dispositions particulières.

Les réticences du marché, où les promoteurs et promoteurs privilégient encore la pleine propriété, nécessitent un important travail de pédagogie. A ce titre, il est important de bien coordonner la commercialisation sur un même secteur de terrains en BAC et en vente classique pour prévenir toute concurrence de montage.

Vers une généralisation des pratiques ?

L’arc Alpin, d’Annecy à Grenoble en passant par Chambéry, mobilise et généralise le BAC sur son territoire depuis bientôt 20 ans désormais, ayant détecté déjà au début des années 2000 les tensions sur le foncier, et des mutations non désirées des usages sur les terrains privés.

Pour généraliser la pratique d’une dissociation foncière, trois leviers sont essentiels :

• Un alignement politique à l’échelle intercommunale permet d’harmoniser les stratégies
• L’innovation financière, via des mécanismes de péréquation et/ou une fiscalité verte, facilite l’émergence des projets
• Enfin, une évaluation élargie des montages, intégrant les externalités environnementales et sociales, permet de mieux en mesurer les impacts

La dissociation foncière et le bail à construction incarnent une transition vers des modèles d’aménagement plus durables. Ils placent la maîtrise publique du sol au cœur des stratégies territoriales, offrant ainsi un outil de régulation au service des collectivités

Le Groupe SERL a remporté auprès du SYTRAL une double mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage foncière dans le cadre de la réalisation des futures lignes de tramways T9 et T10. Il est de longue date doté d’une équipe développant une solide expertise en matière d’ingénierie foncière, intervenant à l’amont des projets et indispensable à leur sortie opérationnelle.

Sans foncier, pas de projet

Rendre possible les projets

Le sujet de la propriété, de l’espace disponible, est au cœur de tous les projets. Il intervient à l’amont des opérations et est crucial pour rendre leur sortie opérationnelle possible.

C’est une question qui concerne l’ensemble des métiers de la SERL et particulièrement ceux liés à l’aménagement :

• Opérations d’aménagement urbain
• Opérations de renouvellement urbain
• Opérations de développent économique
• Emprises foncières réservées aux mobilités, aux équipements publics…

Historiquement, ce sujet est particulièrement monté en puissance à la SERL dans les années 1980, lorsque la société était très impliquée sur des missions de résorption de l’habitat insalubre à Lyon (quartier de la Guillotière, pentes de la Croix Rousse).

Il s’agit d’un sujet qui nous met en contact avec les propriétaires et occupants tout à la fois de tènements fonciers, que de bâtiments d’activités, de commerces ou de logements.

Une équipe dédiée

Cette expertise d’ingénierie foncière s’est exercée dès les premières missions d’aménagement de la société, en 1957. Elle fut composée pour accompagner la mise en œuvre des projets notamment de la Duchère, à Lyon 9, ou des Minguettes à Vénissieux dans les années 1960.

Comme toujours, un métier, une expertise sont portés par des femmes et des hommes. Une équipe impliquée et compétente s’est ainsi constituée au fil des décennies, s’est renouvelée, et ce sont trois personnes qui la composent aujourd’hui.

Les formes d’interventions sont multiples, avec notamment :

• Le conseil sur la stratégie et les outils de maîtrise foncière à mobiliser, sur l’évaluation de la mutabilité et la valeur d’un bien
• L’identification des propriétaires de biens inclus dans le périmètre des opérations concernées, la négociation et la signature des actes de vente des biens impactés et des transferts d’activités
• La mise en œuvre et le suivi des procédures d’expropriation visant la libération des emprises nécessaires à un projet d’utilité publique ; les expropriations restent peu fréquentes, car c’est la voie amiable qui est privilégiée et permet dans la plupart des cas, de conclure.

Une nouvelle mission foncière avec le SYTRAL

Assurer la réalisation des nouvelles lignes de tramway

Le SYTRAL, l’autorité qui assure l’organisation des transports en commun sur la Métropole de Lyon et le département du Rhône, et la SERL ont collaboré à plusieurs reprises dans le cadre de l’extension de son réseau de tramways.

La SYTRAL a ainsi assuré une nouvelle fois la SERL de sa confiance en lui confiant une double mission d’assistant à maîtrise d’ouvrage foncier.

Il s’agit ici des projets de lignes T9 et T10. La nouvelle ligne T9 permettra de relier en 36 minutes le pôle d’échanges multimodal de Vaulx-en-Velin – La Soie à Villeurbanne – Charpennes. 12 stations et près de 9 km d’infrastructures nouvelles sont prévues entre Vaulx-en-Velin et Villeurbanne. La future ligne se raccordera à l’infrastructure existante de T1 / T4 au niveau de la station Croix-Luizet jusqu’à Charpennes.

D’une longueur d’environ 7,4 km, le projet T10 permettra de relier en 24 minutes le pôle d’échanges multimodal de Vénissieux et le secteur de Gerland, tout en desservant le centre-ville de Saint-Fons, via 14 stations.

Tracé des futures lignes T9 et T10

Contenu de la mission

La mise en œuvre de ces deux projets de nouvelles lignes de tramways nécessite de mobiliser des compétences bien connues des négociateurs fonciers de la SERL, avec :

• La réalisation d’acquisitions foncières et immobilières, ainsi que des transferts d’activités
• La conclusion de conventions foncières, notamment celles relatives à la constitution de servitudes d’ancrages (ligne aérienne d’alimentation des rames ou d’éclairage public)

Cette mission s’étendra de 2022 à 2023, période dédiée aux études et aux procédures administratives, dont la mission foncière confiée au Groupe SERL (en partenariat avec la SCET eu égard à l’ampleur du projet). De façon prévisionnelle, les travaux devraient intervenir de 2023 à 2025, pour une mise en service début 2026.

La Métropole de Lyon vient de confier au Groupe SERL la réalisation d’une nouvelle opération de développement économique au sein de la zone industrielle Lyon Nord sur le territoire du Val de Saône, à Neuville-sur-Saône. La cible ? Des PME/PMI et TPE/TPI en recherche de solutions immobilières dans le nord de l’agglomération.

Une nouvelle Zone d’Activité au sein de la Zone Industrielle Lyon Nord

L’opération d’aménagement de cette zone d’activités est située à l’entrée nord de l’agglomération lyonnaise. Implantée au cœur du bassin de vie du Val de Saône regroupant dix-sept communes, elle s’articule plus particulièrement autour de deux polarités constituées par les communes de Fontaines-sur-Saône et de Neuville-sur-Saône.

70 % des emplois industriels du secteur sont localisés à Genay et à Neuville-sur-Saône, au sein de la Zone Industrielle Lyon Nord. Elle abrite, sur 180 hectares, la plupart des grandes entreprises du territoire, mais aussi nombre de PME-PMI. Le tissu artisanal est particulièrement dense sur le secteur de Neuville-sur-Saône, mais une pénurie de l’offre foncière et de solutions immobilières pour les entreprises pénalise leur développement. Partie intégrante de la Zone Industrielle Lyon Nord, la Zone d’Activités en Champagne constituera, avec son potentiel de plus de 15 hectares aménageables, la seule offre foncière publique d’envergure, disponible à court terme, à l’entrée Nord de l’Agglomération Lyonnaise. Elle sera composée de 11,8 hectares de terrains à bâtir cessibles, d’une vingtaine de lots à commercialiser, d’espaces publics, de voiries et d’espaces verts.

Les missions d’architecte en chef et de maîtrise d’œuvre ont été attribuées respectivement au groupement AA Lyon/Régénération, et au groupement Artélia/Trace Paysage et Aménagement.

© Groupe SERL – Localisation de la futur Zone d’activité à Neuville-sur-Saône

Une offre à destination des TPE-TPI et PME-PMI

Avec une offre foncière et immobilière ciblée, l’aménagement de la Zone d’Activités en Champagne permettra le développement des entreprises industrielles et artisanales de Neuville, et plus largement du Val de Saône. Il participera ainsi à la création de nouveaux emplois et au dynamisme de ce territoire et plus largement de la Métropole de Lyon.

Cette opération de développement économique accueillera en outre le troisième pôle entrepreneurial du territoire de la Métropole de Lyon, après ceux de La Duchère et de Givors. L’objectif de ces pôles est d’accompagner les entrepreneurs tout au long de la création de leur société : de l’incubation à leur développement, répondant ainsi à leurs besoins de bureaux ou de locaux d’activités.

Une nouvelle pépinière d’entreprises vient ainsi d’être livrée à côté de la Zone d’Activités en Champagne. Elle sera complétée par la création d’un hôtel d’entreprises, destiné à héberger des bureaux, et la réalisation d’un village d’entreprises, pour la mise à disposition de locaux artisanaux. Ces deux dernières composantes, programmées au sein de la Zone d’Activités en Champagne, en lien avec la pépinière, viendront parfaire le pôle entrepreneurial à destination des PME-PMI.

Les typologies immobilières et foncières proposées favoriseront l’émergence et la croissance des entreprises au sein même de la zone d’activités, depuis la pépinière d’entreprises, en passant par les petites cellules à la location au sein du pôle entrepreneurial et le parc d’activités pour les entreprises plus développées.

Plan de composition – Zone d’activités de Neuville-sur-Saône

Les grandes échéances

La réalisation du projet s’échelonnera de façon prévisionnelle sur 9 ans, de 2019 à 2027 :

• Les études vont démarrer en 2020
• Le dépôt du permis d’aménager est prévu début 2021
• Le dépôt du 1^er permis de construire interviendra mi-2022
• Les travaux débuteront en 2022
• Les premières livraisons de bâtiments auront lieu en 2023.

 La motivation du Groupe SERL pour la Zone d’Activités en Champagne est de placer le projet au cœur des enjeux économiques métropolitains, et faire de cette zone d’activités, un projet de reconquête exemplaire.

Le savoir-faire historique du la SERL, l’aménagement, s’élargit via des modes d’intervention innovants, afin de soutenir les politiques publiques d’aménagement et de développement urbain, portées par les collectivités. Le portage foncier fait partie intégrante des nouvelles actions opérationnelles du Groupe SERL. Illustration à Givors, à proximité de la gare Givors-Canal.

La ville de Givors recèle un fort potentiel de croissance et d’évolution urbaine. Partie prenante de la Métropole et pleinement intégrée à son développement, elle dispose d’une excellente desserte ferroviaire à travers ses deux gares, mais aussi à travers son réseau routier et autoroutier.

Parmi les projets en développement, une opportunité foncière s’est faite jour, susceptible de faciliter la mutation du secteur de la gare de Givors-Canal, laquelle est d’ores et déjà reliée à la gare de Perrache à Lyon.

Tènement à muter à proximité de la Gare de Givors-Canal

Le projet urbain : programmation

Sur ce secteur de Givors, un projet d’ensemble a été présenté par le promoteur NEXITY à la Métropole de Lyon et à la ville, et a recueilli un avis favorable. Le programme décliné s’insère sur un terrain de 2,6 hectares et se résume comme suit :

• Logements : 15 600 m² SdP / 230 logements, majoritairement destinés à des primo-accédants et minoritairement des logements sociaux
• Commerces : 3 600 m² de surface de vente, dont 3 000 m² pour le transfert d’un supermarché existant

Perspective du projet ©Nexity

La stratégie de développement et de montage

La partie sud du site, formant la première tranche opérationnelle du projet, a été directement maîtrisée par NEXITY. La faisabilité et la viabilité de l’opération d’ensemble, supposait de fait une maîtrise foncière rapide de la totalité du tènement, alors que le promoteur n’était en capacité de s’engager que sur l’acquisition du foncier de la tranche 1. A la demande de la Ville et en accord avec la Métropole de Lyon, la SERL, à travers sa filiale SERL@Immo, s’est début 2017 proposée pour se porter acquéreur du foncier de la tranche 2, un actif immobilier où étaient implantés un supermarché, « Intermarché » en l’occurrence, ainsi que des boxes de garages. Cette acquisition constitue un portage foncier de moyen terme, rendant possible la seconde phase opérationnelle du projet urbain.

A la suite de la réalisation de la première tranche, qui a rencontré un réel succès commercial, le Groupe SERL a dernièrement cédé à NEXITY le foncier portant le second temps de l’opération, qui a lui-même démarré début 2020.

L’intervention de la SERL a ainsi permis de garantir la dynamique soutenant la réalisation du projet urbain et à travers elle, la création des 230 logements. Dans l’esprit, il s’est véritablement agi d’un partenariat public-privé gagnant-gagnant, où les fonds propres et le savoir-faire foncier du Groupe SERL ont été mobilisés au service de la production de logements et commerces attendus par les collectivités, en relation avec des acteurs privés de la promotion immobilière.