La raréfaction du foncier économique incite les acteurs publics et privés à repenser les modèles traditionnels d’aménagement. La dissociation entre la propriété foncière et la propriété immobilière apparaît comme une des solutions pour concilier maîtrise durable des sols et besoins des entreprises. Le Groupe SERL, via SERL Immo, la filiale immobilière de la SEM SERL, intègre de longue date le bail à construction dans ses pratiques et sa stratégie de réponse aux enjeux du foncier économique.
La dissociation foncière, une potentielle solution ?
Une raréfaction du foncier économique
La raréfaction du foncier économique, issue de la concurrence croissante entre les différents usages des sols, et accentuée par les objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), inscrite dans la loi Climat et Résilience de 2021, incite les acteurs publics et privés à repenser les modèles traditionnels d’aménagement.
Les élus locaux partent également du constat que le règlement d’urbanisme ne se suffit pas à lui-même pour garantir un usage des fonciers à usages productifs dans le temps (mutation en tertiaire, voire en équipement de sport et/ou de loisirs), et que le temps de l’aménagement public de zones d’activités dont les fonciers sont systématiquement cédés à des entreprises privées pose des questions de mutabilité et d’évolutivité à terme. Pour autant, les collectivités sont attentives à offrir des conditions d’accueil pérennes et de qualité aux entreprises et particulièrement aux industriels, et portent des réflexions sur les modèles potentiels.
Dans ce contexte, la dissociation entre la propriété foncière et la propriété immobilière apparaît comme une solution prometteuse pour concilier maîtrise durable des sols et besoins des entreprises.
Le bail à construction, un outil juridique méconnu mais pertinent
Le bail à construction (BAC), bien que créé en 1974, reste sous-exploité malgré son potentiel. Ce dispositif permet à une collectivité ou à une structure de portage de conserver la propriété du foncier tout en confiant à un preneur la construction et l’exploitation d’un bâtiment pour une durée déterminée, généralement comprise entre 45 et 60 ans (minimum légal : 18 ans, durée maximum légale : 99 ans).
Le BAC présente plusieurs atouts :
- Il garantit la maîtrise de la destination des sols grâce à des clauses d’usage et d’entretien imposées par le bailleur au preneur
- Il contribue également à la sobriété foncière en évitant la spéculation et l’éparpillement des zones d’activités
- Il permet à la collectivité de percevoir un loyer en face des charges d’acquisition de foncier mis à BAC
- Enfin, il offre une flexibilité financière au preneur, avec des loyers qui peuvent être indexés sur sa performance économique, ce qui facilite l’adaptation aux capacités des entreprises
L’expérience du Groupe SERL sur l’aire urbaine lyonnaise
La pratique du bail à construction par les entités du Groupe SERL
Le Groupe SERL a intégré le BAC dans sa stratégie pour répondre aux enjeux du foncier économique. Ses expériences illustrent les potentialités et les défis de cet outil.
Déjà en tant que Preneur, SERL Immo, la filiale immobilière de la SEM SERL, occupe près de la moitié de ses fonciers accueillant des Villages d’Entreprises dans ce format de bail à construction, auprès de collectivités.
Via sa filiale SCI Nova One, SERL Immo occupe également à BAC sur temps long du foncier appartenant à un industriel de la Vallée de la Chimie pour développer et porter des locaux de pépinières d’entreprises dédiées à la Chimie et à l’Environnement.
La SCI Nova One (filiale de SERL Immo) développe en BAC, la plateforme d’innovation Axel-One à Saint-Fons ©L-Daniere
SERL Immo se positionne également via plusieurs de ses filiales comme bailleur :
- Dans la Plaine de l’Ain, une SEM associant l’EPCI porte le foncier, tandis qu’une SAS gère la construction et l’exploitation d’un village d’entreprises via un BAC. Ce montage dit « en cascade » permet de sécuriser les investissements et d’associer les acteurs locaux.
- Sur le site USIN, la SAS USIN Lyon Parilly accueille à BAC le projet de pépinière entrepreneurial porté par la Métropole de Lyon (pôle LYVE)
Du fait de ses atouts, ce type d’approche fait actuellement l’objet d’études sur certains territoires de l’aire métropolitaine.
Les bonnes pratiques identifiées par le Groupe SERL
La durée des baux, idéalement fixée entre 45 et 60 ans, permet d’envisager sur ce cycle une à deux réhabilitations lourdes du bâti.
Les redevances sont étudiées pour être adaptées aux capacités financières des preneurs, avec des loyers déductibles du compte de résultat de l’entreprise.
La gouvernance partagée, impliquant collectivités, entreprise publique locale et potentiellement entreprises via des entrées au capital, renforce l’ancrage territorial des projets.
La fin de BAC doit être perçue, tant par le bailleur, que par le preneur, comme une revoyure : si l’activité définie au BAC (ici, productive) perdure, il peut légitiment être envisagé d’augmenter la durée d’occupation à BAC. En revanche, si une mutation fonctionnelle est souhaitée, le propriétaire du foncier peut décider de retrouver la maîtrise du devenir du foncier concerné, potentialité particulièrement intéressante pour une collectivité.
Les limites et les adaptations nécessaires
La fiscalité liée au BAC reste complexe, notamment en fin de contrat en termes de TVA sur la valeur résiduelle du bâti. Les juristes et le pôle Foncier du Groupe SERL sont formés et expérimentés pour appréhender correctement ces dispositions particulières.
Les réticences du marché, où les promoteurs et promoteurs privilégient encore la pleine propriété, nécessitent un important travail de pédagogie. A ce titre, il est important de bien coordonner la commercialisation sur un même secteur de terrains en BAC et en vente classique pour prévenir toute concurrence de montage.
Vers une généralisation des pratiques ?
L’arc Alpin, d’Annecy à Grenoble en passant par Chambéry, mobilise et généralise le BAC sur son territoire depuis bientôt 20 ans désormais, ayant détecté déjà au début des années 2000 les tensions sur le foncier, et des mutations non désirées des usages sur les terrains privés.
Pour généraliser la pratique d’une dissociation foncière, trois leviers sont essentiels :
- Un alignement politique à l’échelle intercommunale permet d’harmoniser les stratégies
- L’innovation financière, via des mécanismes de péréquation et/ou une fiscalité verte, facilite l’émergence des projets
- Enfin, une évaluation élargie des montages, intégrant les externalités environnementales et sociales, permet de mieux en mesurer les impacts
La dissociation foncière et le bail à construction incarnent une transition vers des modèles d’aménagement plus durables. Ils placent la maîtrise publique du sol au cœur des stratégies territoriales, offrant ainsi un outil de régulation au service des collectivités et des entreprises, tout en permettant leur développement.
- Apporter des réponses concrètes et opératoires aux besoins des politiques des collectivités, ainsi que des entreprises pour leur apporter les conditions de leur développement
- Une chaîne de valeur liée à la structuration du Groupe, ainsi qu’une expertise qui s’enracine sur des pratiques acquises sur près 70 ans
