Les équipes du Groupe SERL œuvrent depuis près d’un an, en lien avec sa mission innovation, au développement d’une nouvelle génération de villages d’entreprises. Historiquement sous l’égide de la SEM SERL, et depuis quelques années maintenant sous celle de SERL Immo, sa filiale immobilière, les villages d’entreprises constituent une offre dédiée aux artisans pour trouver en cœur d’agglomération des locaux adaptés à leur activité. En lien avec la Métropole de Lyon, SERL Immo a aujourd’hui l’opportunité de faire atterrir sa réflexion sur un projet démonstrateur des villages de demain, susceptible d’accueillir prioritairement la filière du bâtiment durable, au cœur de la ZAC du Mas du Taureau.
Un village d’entreprises nouvelle génération et démonstrateur
Le contexte de la réflexion
Les équipes du Groupe SERL réfléchissent depuis près d’un an, sous l’égide de sa mission innovation, au développement d’une nouvelle génération de villages d’entreprises.
Levier d’impact de notre action sur la transition écologique, sociale et économique des territoires sur lesquels nous intervenons, tout autant qu’une démarche qui vient fonder l’évolution de nos pratiques et de nos offres, l’innovation au sein du Groupe SERL se décline par et pour les projets.
Parmi les quatre thématiques explorées par les équipes innovation du Groupe, l’une d’elles consiste à réfléchir à de nouveaux modèles de maintien de l’activité productive en ville. À ce titre, une démarche est posée pour développer un immobilier d’un nouveau type destiné à accueillir les artisans. Le projet village d’entreprises du futur vient renouveler un modèle préexistant pour répondre aux enjeux actuels et à venir, notamment construire des bâtiments plus durables et penser une mixité des usages pour éviter l’étalement urbain et permettre l’insertion des activités en centre dense.
La phase exploratoire de cette thématique s’est organisée autour :
- D’ateliers avec les partenaires : Chambres consulaires, Métropole de Lyon, architectes et utilisateurs
- De retours d’expériences sur les villages d’entreprises exploités par SERL Immo depuis plus de 20 ans
- D’enquêtes auprès des locataires (90 entreprises interrogées)
- D’une grille de notation de type ESG (environnement, social, gouvernance)
- De la visite d’un certain nombre de projets lyonnais ou encore nationaux et internationaux
Cette étape a permis de déterminer un certain nombre d’attentes et de besoins, mais aussi de principes d’organisation et de fonctionnalités d’usages.
Les principes d’un immobilier démonstrateur
Compte tenu de l’adéquation fonctionnelle des locaux des villages d’entreprises et des loyers pratiqués, les réflexions se sont centrées sur ce type de produit immobilier développé par SERL Immo, la filiale dédiée à l’immobilier d’activités de la SEM SERL. L’objectif est ainsi de pouvoir répondre aux enjeux actuels et futurs en matière de sobriété carbone et énergétique des bâtiments, mais aussi de densification et d’intensification des usages, en proposant désormais des activités en étage.
En fonction des contextes (économique ou technique…) et dès que cela est possible, le village d’entreprises intégrera un maximum des principes issus de la démarche de réflexions :
- Un immobilier sobre en carbone et énergétiquement
- Un immobilier durable (équipements réparables et low-tech) et adaptable
- Des espaces extérieurs optimisés : qualité du cadre de travail, espaces de convivialité extérieurs arborés, 25 % de pleine terre, zones de stationnement perméables
- Des ateliers « prêts à l’emploi » (zones bureaux et sanitaires aménagés) et prévus pour accueillir des équipements complémentaires que les locataires pourraient souhaiter installer en fonction de leurs besoins
- Un immobilier économiquement abordable : loyers ajustés et charges maîtrisées, flexibilité de gestion rigoureuse, humaine et responsable, facilitation d’implantation, commercialisation contextualisée
- Un immobilier intégré dans son écosystème, connecté, ouvert au quartier et valorisant l’emploi
Vers la réalisation d’un premier projet démonstrateur sur le Mas du Taureau
SERL Immo a l’opportunité de concrétiser un premier projet démonstrateur de village d’entreprises de demain sur la ZAC du Mas du Taureau, à Vaulx-en-Velin. Cette première concrétisation est le fruit de la rencontre des réflexions amont des équipes du Groupe SERL et de l’ambition de la Métropole de Lyon de créer un écosystème autour du bâtiment durable, au cœur du nouveau quartier du Mas du Taureau.
Sur la base d’études pilotés par la Métropole de Lyon, faisant ressortir les fonctions essentielles permettant de structurer la filière du bâtiment durable, SERL Immo, sur la base des réflexions relatives au village d’entreprises de demain, est capable de concevoir et porter une offre immobilière de nouvelle génération et dédiée.
Avec l’invariant du maintien de loyers attractifs, le projet repose sur quelques principes forts :
- Construction décarbonée, pour se placer en cohérence avec la vocation de la filière « bâtiment durable »
- Commercialisation ciblée, pour accueillir tout la chaîne de valeur du bâtiment : village d’entreprises mixte avec principalement des ateliers mais aussi du tertiaire et tertiaire ERP pour la formation
- Densification, via la création d’ateliers et de bureaux en étage, pour optimiser le foncier, dégager des espaces extérieurs plus qualitatifs, diversifier l’offre d’ateliers et de bureaux (ateliers en duplex…)
- Réversibilité de certains locaux, en fonction des usages qui seront constatés, pour assurer une pérennité dans la durée au bâti
Ce village d’entreprises de près de 7 300 m² représente un investissement de 16 M€ et sera réalisé sous la forme d’un marché de conception-réalisation lancé à l’été 2024, pour une livraison à partir de 2027.
SERL Immo, l’outil dédié
La SEM SERL, et avec elle sa filiale SERL Immo, accompagne les collectivités dans le développement et le rayonnement économique de leur territoire. Via les concessions d’aménagement ou des investissements sur fonds propres, elle intervient en soutien opérationnel de leurs politiques publiques. Elle est également à l’écoute des entreprises afin de proposer une offre immobilière adaptée, aussi durable qu’efficace.
Pour répondre aux besoins des TPE-PME-PMI productives, dans le cadre d’une raréfaction du foncier en cœur d’agglomération, la SEM SERL (aujourd’hui avec SERL Immo) porte depuis plus de 20 ans des villages d’entreprises. Ils sont destinés à permettre aux artisans de trouver en cœur d’agglomération des locaux adaptés, tant du point de vue fonctionnel qu’économique avec des loyers dans la fourchette basse du marché, tout en exerçant à proximité de leur clientèle. A Lyon, Villeurbanne, Genas et Rillieux la Pape, ce sont aujourd’hui 8 villages d’entreprises qui forment l’offre locative du Groupe SERL avec 21 171 m² de surfaces mixtes (ateliers et bureaux). Un 9ème projet de 1 650 m² sera prochainement livré à Givors. Le projet du Mas du Taureau à Vaulx-en-Velin viendra compléter ce patrimoine, en intégrant un équipement nouvelle génération. Enfin, 3 autres sont en cours de réflexion, à Lyon 9ème (Sauvegarde), Neuville sur Saône et Oullins-Pierre-Bénite (la Saulaie).
- Renouveler les modèles de construction et les offres locatives au bénéfice des territoires et des entreprises
- Accompagner les collectivités dans la mise en œuvre de leurs politiques publiques, via des investissements sur fonds propres
- Bénéficier de la mise en synergie de l’ensemble des compétences et expertises des entités du Groupe SERL
