Quel est le point commun entre le musée d’Orsay à Paris, l’Opéra de Lyon, la gare Part-Dieu (Lyon 3), le lycée Charles Mérieux (Lyon 7), la Manufacture des Tabacs-Université lyon 3 (Lyon 3), l’hôpital Édouard Herriot (Lyon 3), ou encore une école, une ancienne gare de village… ? Tous ces bâtiments ont été rénovés, réhabilités voire reconvertis, impliquant un changement d’usage et une transformation de leur image. Lieux culturels, d’enseignement, de travail, d’habitat, de soin… Tous sont entrés dans notre paysage quotidien et nombre d’eux l’étaient déjà en des temps plus anciens.
Les enjeux liés au bâti existant
De nombreux équipements publics et bâtiments privés ont été conçus à une époque où les enjeux et les usages étaient bien différents d’aujourd’hui. Cela se traduit par un certain nombre de contraintes répandues :
- Des consommations énergétiques élevées
- Des locaux inconfortables (pour des questions thermiques, d’acoustique, d’humidité, d’espaces non accessibles aux PMR…)
- Des systèmes techniques vieillissants et coûteux en entretien-maintenance…
En parallèle de la vie des bâtiments, les exigences environnementales et réglementaires évoluent et s’imposent aux maîtres d’ouvrage. De nombreux bâtiments neufs proposent ainsi, aujourd’hui, des standards de conforts et de performances très supérieurs à ceux existants.
Ce sujet « des anciens et des modernes » concerne tous les bâtiments, quelle que soit leur taille : écoles, bureaux, équipements sportifs, hôpitaux, EHPAD, salles polyvalentes, bibliothèques, crèches, bâtiments tertiaires ou associatifs, mairies… Ces immeubles, ces bâtiments, souvent ordinaires, parfois ni classés ou remarquables, forment la majorité de notre paysage urbain et sont souvent très importants, voire marquants dans la vie de leurs usagers.
Pour les collectivités, ou encore les établissements médico-sociaux, la question du bâtiment existant devient technique, économique, fonctionnelle, environnementale, organisationnelle et humaine.
Pourquoi réhabiliter est (souvent) le meilleur choix ?
Si la construction neuve présente des atouts, la réhabilitation s’impose comme une réponse à plusieurs enjeux. Elle permet de préserver la mémoire et la valeur culturelle du patrimoine bâti, tout en évitant le choc urbain lié à la démolition. Ce choix limite aussi la contribution au poids carbone du projet.
Cela permet également de garantir une continuité du service public ou des activités. Dans de nombreux projets de réhabilitation, le bâtiment reste en fonctionnement. En revanche, cela implique un phasage précis des travaux, une organisation fine des circulations, la gestion des nuisances et la sécurité des occupants.
La réhabilitation permet d’avoir les mêmes avantages que le neuf : qualité architecturale (parfois habilement mêlée au patrimoine), confort thermique et performances et fonctionnalité. Et au fond, elle est un acte de création architecturale à part entière.
Bien qu’une démolition et une reconstruction totale puisse s’avérer plus économique dans le cas de bâtiments vétustes ou très mal conçus, la réhabilitation reste souvent l’option la plus rentable. Et c’est souvent un bon investissement, et pas uniquement financier :
- Une réhabilitation énergétique permet de réduire durablement les besoins en chauffage et rafraîchissement (et certains bâtiments existants s’avérant plus confortables en cas de chaleur ou de grands froids que des bâtiments neufs).
- En réhabilitant, il est souvent possible de conserver la structure, qui peut s’avérer très coûteuse financièrement et en poids carbone ! Il ne faut pas non plus oublier que l’on peut faire du réemploi.
- La qualité du bâti participe à la qualité de vie au travail, à la santé des enfants dans une école, au rétablissement des patients dans un hôpital, au bien-être des résidents d’un EHPAD… Les bâtiments anciens peuvent présenter de grandes qualités fonctionnelles et architecturales…
- Conserver et mettre en valeur son patrimoine, c’est préserver, voire améliorer un paysage urbain, poursuivre l’histoire d’un lieu, fédérer la population autour d’un bâtiment et de souvenirs communs…
La mission de programmation : un investissement stratégique pour la réhabilitation des bâtiments
Comprendre avant de décider
Dans le cas d’une réhabilitation, le programmiste commence toujours par l’analyse du bâtiment existant, ses dysfonctionnements, ses performances, les contraintes techniques et réglementaires… Il intègre les usages existants et futurs, en associant dans la mesure du possible les utilisateurs du quotidien. Il produit un diagnostic transversal, partagé, objectif et orienté « projet », en croisant les ressentis et souhaits des usagers avec ceux de la Maîtrise d’ouvrage et son expertise.
Analyse de 17 bâtiments suivant leurs consommations et performances énergétiques – Centre Hospitalier de Saint-Cyr-au-Mont-d’Or (SERL + INDDIGO)
Comparer, arbitrer, prioriser : un métier d’aide à la décision
Que l’on soit un maître d’ouvrage public ou privé, les marges financières sont rarement extensibles. Afin de composer un projet adapté, le programmiste établit plusieurs scénarii d’interventions sur l’existant en intégrant :
- Une caractérisation des interventions sur le bâtiment
- Une estimation financière
- Une lecture claire des impacts à court, moyen et long terme
Outre les aspects fonctionnels, les scénarii intègrent également les exigences environnementales (performance énergétique, empreinte carbone, confort thermique et qualité de l’air…), les questions de sécurité et d’accessibilité, les aspects financiers et tout autre critère pertinent.
Les scénarii font l’objet d’une analyse comparative suivant les critères adaptés au projet et aux ambitions de la maîtrise d’ouvrage. Dans des bâtiments sensibles comme les hôpitaux ou les EHPAD, ces exigences sont renforcées par la continuité de service, la vulnérabilité des occupants et la complexité des installations techniques.
Dans certains cas, l’étude concerne un ensemble de bâtiments ou exige un phasage long : on appelle cela un Schéma Directeur Immobilier. Cette démarche a pour but de donner un cap et d’articuler l’ensemble des opérations de travaux qui peuvent s’étaler sur 10, 15 voire 20 ans.
3 scénarios de rénovation-extension de l’école élémentaire de Laudun-l’Ardoise (SERL)
Valoriser l’investissement : guider l’architecte pour répondre aux besoins de la maîtrise d’ouvrage
Une programmation de qualité facilite le travail à venir de la maîtrise d’œuvre (l’architecte et son équipe), réduit les aléas en phase chantier, améliore la qualité finale du projet, sécurise les délais et les budgets, renforce la valeur d’usage du bâtiment.
Plus qu’une étape préalable, la programmation constitue un véritable outil stratégique et sur-mesure au service des maîtres d’ouvrage, quelles que soient la taille, la nature ou la complexité du projet.
- Être à l’écoute et anticiper les besoins des maîtrises d’ouvrage pour assurer la réussite essentielle de cette étape amont des projets
- Une équipe pluridisciplinaire de programmistes capable d’intervenir dans des domaines aussi variés que la programmation architecturale de bâtiments d’enseignement (dont étude de démographie scolaire), hospitaliers, médicaux-sociaux, tertiaire, équipements culturels, village d’entreprises et d’activités, équipements petite enfance…
- Des références sur des opérations de taille et d’orientations projets très diverses
- L’intégration d’enjeux environnementaux et d’exploitation dès la phase programme
