Le Groupe SERL diversifie ses interventions en aménagement

Comme il le propose dans le domaine de la construction avec la programmation, le Groupe SERL intervient de plus en plus en amont des opérations d’aménagement, sur la partie des études de cadrage et des études préopérationnelles. Il est également amené à intervenir sur des appuis plus ponctuels, en fonction des besoins exprimés par les collectivités. Ces interventions sont portées dans le cadre de missions d’AMO d’étude ou de mandat d’étude.

Une offre complémentaire aux missions d’aménagement

Historiquement centré sur des missions opérationnelles d’aménageur, le Groupe SERL développe cette expertise complémentaire aux missions d’aménagement au regard d’une part de son expérience opérationnelle, qui garantit aux collectivités une maîtrise technique et une approche pragmatique et réaliste, et, d’autre part, des besoins des collectivités dans le contexte notamment des SPL MLAC et PACTE RHONE. Permettant aux collectivités adhérentes de travailler en quasi régie et donc en gré à gré, la SPL peut accompagner la collectivité durant toutes les phases d’élaboration du projet, de l’idée de faire à la réalisation concrète de celui-ci (aménagement urbain, espaces publics, zones d’activités, cessions de lots à bâtir…). La collectivité bénéficie ainsi d’un prestataire unique durant l’ensemble de la réalisation du projet. Les interventions au fil de l’avancement du projet peuvent ainsi être séquencées selon les besoins et les souhaits de la collectivité, dans son intérêt et de celui du projet.

Ces études sont pilotées par un chef de projet, qui mobilise les compétences et expertises nécessaires, en interne (expert foncier, juriste, …) et en externe. Peuvent ainsi être mobilisés pour ce type d’étude, et selon les besoins, un architecte urbaniste pour travailler sur le plan d’ensemble ou un bureau d’étude technique pour les diagnostics réseaux ou des estimations de coûts travaux.

Explorer l’idée de faire

Les études de cadrage

Les études de cadrage permettent d’explorer l’idée de faire de la collectivité, c’est-à-dire de définir les premières caractéristiques du projet, en particulier son programme et plan d’ensemble, en particulier son périmètre, et d’appréhender les principales contraintes ou difficultés et conditions de mise en œuvre.

À partir d’une problématique donnée, l’étude de cadrage propose les premiers repères de mise en œuvre, répondant à une stratégie territoriale partagée en amont avec les élus de la collectivité.

Des exemples de réalisations

À l’Arbresle, pour le compte de la Communauté de Communes du Pays de l’Arbresle et en relation étroite avec la commune, une étude urbaine a traité du devenir du quartier du Chambard : quartier d’habitat social propriété d’un unique bailleur ayant des enjeux de réhabilitation, de démolition et de reconnexion au centre-ville. Après un diagnostic de site et des entretiens approfondis avec les acteurs en place, le projet a consisté à proposer un nouveau plan masse (conçu par l’Echappée Programmation) prévoyant des démolitions/reconstructions, le réaménagement des espaces publics notamment sur les terrains démolis dans une démarche de réponse aux besoins d’espaces de proximité, de valorisation et végétalisation, et de reconnexion avec les secteurs environnants. Le projet était complété d’une approche financière, mettant en perspective les dépenses (coût des démolitions, aménagement) et les recettes (valorisations foncières notamment).

À Chaponnay, pour le compte de la commune, l’étude concerne l’évolution du cœur de village, autour de la mairie. Elle a consisté, après diagnostic (stationnement, équipements et commerces, espaces verts et voirie, patrimoine, foncier), à proposer un projet d’amélioration et embellissement de ce cœur de village (scenarii Zeppelin Architectes) : suggestion de nouvelles liaisons pour rendre plus lisibles et connecter entre eux les différents équipements principaux dont la mairie et réaménagement des espaces publics. Le projet est complété des conditions foncières, certaines parcelles étant à acquérir pour sa réalisation, et des couts de réaménagement des espaces publics. Par ailleurs, la commune ayant un projet d’extension de la mairie, une étude de programmation pour cette extension a été couplée à l’étude urbaine, qui a intégré des scenarii d’extension.

À Fleurieu sur l’Arbresle, pour le compte de la Communauté de Communes du Pays de l’Arbresle, le sujet est celui de l’extension d’une zone d’activité économique sur une emprise de 3,5 ha. L’étude comporte un double volet : une réflexion de faisabilité et programmation économique par l’analyse de l’offre, du marché existant et des besoins permettant de définir le type d’offre à proposer (taille des parcelles et bâtiment), suivie d’une proposition de plan d’ensemble (plans d’intentions Sagittaire Architectes) avec la voirie et le découpage des lots. Ce projet fait l’objet d’un chiffrage en dépenses / recettes, de propositions de montage opérationnel, avec des plannings associés. La CCPA se questionnant sur les modalités de mise à disposition des terrains, l’étude comprend également une présentation du montage en bail à construction.

Chaque étude fait l’objet d’un travail itératif avec la collectivité, marqué par des temps de validation lors des étapes clés : diagnostic, premières orientations, orientations définitives. La durée des études est de l’ordre de 3 à 6 mois.

Affiner le projet pour permettre son engagement concret et visible

Les études pré-opérationnelles

Les études préopérationnelles visent à poursuivre les études de cadrage et à préparer la phase opérationnelle de réalisation, par l’affinement du projet, l’identification des conditions de réalisation de l’opérations en interrogeant notamment :

• La pertinence et la stabilité du programme de construction prévu
• Les problématiques foncières (périmètre à acquérir, possibilité d’acquisition amiable ou démarche de DUP à engager)
• L’état des sols (risque ou existence de pollutions, caractéristiques pour l’accueil de construction…)
• Les sujétions réglementaires spécifiques liées notamment au site et à la nature de l’opération (par ex en zone inondable, situation dans un périmètre ABF ou Monuments historiques)
• L’état du site et du projet au regard de la réglementation environnementale (obligation ou pas d’une étude d’impact, faune ou flore spécifique sur le site, nécessité de trouver des compensations environnementales…)
• L’ensemble des contraintes techniques qui vont s’appliquer aux travaux (exigences en matière de gestion des eaux…)

Un projet est soumis à de très nombreuses exigences et contraintes réglementaire et opérationnelles, et il est impératif de cerner dès l’amont, les investigations ou autorisations nécessaires, ainsi que les dimensions financières (cout pour la collectivité notamment) et de calendrier.

Des études pré-opérationnelles réalisées pour les communes de Belleville-en-Beaujolais et de Vienne

Belleville en Beaujolais, qui aspire à une dynamique importante de développement avec des objectifs environnementaux très ambitieux, a sollicité la SPL PACTE RHÔNE pour définir les modalités de mise en œuvre du projet du secteur dit gare Europe, qui avait fait l’objet d’une étude de cadrage antérieure réalisée par UrbaLyon, agence d’urbanisme de la région lyonnaise. Cette étude pré-opérationnelle ainsi confiée visait à :

• Confirmer la programmation esquissée dans l’étude de cadrage d’UrbaLyon : périmètre, constructions nouvelles et nombre de logements, programme de réaménagement des voiries et espaces publics et des équipements publics
• Définir le montage opérationnel, c’est-à-dire la procédure d’aménagement adaptée (ZAC, Permis d’aménager…) et qui permet ensuite l’obtention des permis de construire
• Identifier les procédures administratives nécessaires, compte tenu du montage opérationnel et des besoins d’acquisitions foncières
• Identifier la liste des études nécessaires, notamment au titre des différentes réglementations et des caractéristiques du projet
• Définir le phasage de l’opération
• Établir un planning général comprenant les études, les procédures et la réalisation des travaux
• Établir un bilan financier de l’opération, avec l’ensemble des dépenses et recettes

À l’issue de l’étude, la collectivité a décidé de poursuivre le projet en mettant en œuvre deux procédures d’aménagements distinctes , la ZAC et le PUP (Projet urbain partenarial) pour tenir compte des caractéristiques des secteurs concernés. Elle a confié à la SPL un mandat pour le pilotage de toutes les études techniques et réglementaires nécessaires pour délimiter les périmètres, préciser les programmations et aboutir à l’acte administratif de création de la ZAC.

Une étude a été réalisée par la SEM SERL pour Vienne Condrieu Agglomération et la Ville de Vienne, sur le secteur dit Sèvenne à Vienne, dont une partie du foncier a fait l’objet d’acquisition par l’EPORA. Sur la base d’un plan guide élaboré par l’agence Insolites, l’étude pré-opérationnelle a défini les conditions et modalités de mise en œuvre de ce projet logements à immédiate proximité de la gare Pegeron.

Plus largement, accompagner les collectivités selon leurs besoins

Les expertises des Chefs de projets du Groupe SERL viennent également couvrir des besoins plus ponctuels des collectivités dans le champ de l’aménagement ou du développement territorial. Le Groupe SERL a ainsi été sollicité sur 3 thématiques d’aménagement mais de manière ponctuelle :

• L’assistance au projet de cession foncière à un promoteur. La SPL MLAC accompagne la commune de Saint Romain au Mont d’or dans une démarche de préparation à la cession d’un tènement foncier à un promoteur : proposition d’hypothèse de plan masse et de programme, estimation des possibilités en termes de couts et de conditions de cession, proposition de modalités de désignation du promoteur.
• Expertise foncière en matière de développement économique. La SPL PACTE RHÔNE assiste la Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais dans la définition de sa stratégie du développement économique, par un diagnostic des Zones d’Activités existantes, l’identification des opportunités de réappropriation-modernisation et de densification, et en proposant les méthodes d’interventions et montages possibles.