ZAC des Girondins (Lyon 7 ) : Une foncière pour maîtriser le développement commercial du nouveau quartier

Sélectionné en septembre 2012 par le Grand Lyon, le Groupe SERL est en charge, sur la ZAC des Girondins (Lyon 7^e), de l’ensemble de l’opération d’aménagement.
Le Groupe SERL, conjointement avec la Caisse des Dépôts, intervient également comme acteur commercial, à la demande de la Métropole, pour l’acquisition et le portage des commerces en pieds d’immeuble.

Le territoire de Gerland s’inscrit dans la dynamique urbaine, tertiaire et biotechnologique importante impulsée par la Métropole de Lyon. Longtemps quartier industriel peu densément peuplé, c’est à partir des années 1980, que les logements et les nouveaux équipements ont remplacé les usines et les entrepôts. Aujourd’hui, le territoire est à la pointe des biotechnologies, avec le Biodistrict Lyon-Gerland. Il connait également une importante mutation en matière de constructions de logements.

Un nouveau cœur de ville exemplaire du bien vivre en ville

C’est avec la volonté de rendre l’ensemble de ce territoire plus attractif et un véritable lieu de vie, que le site des Girondins fait l’objet d’une opération d’aménagement d’envergure confiée au Groupe SERL en 2012, par la Métropole de Lyon. Le quartier des Girondins a vocation à constituer une nouvelle centralité dotée d’une grande qualité urbaine et architecturale, ainsi que d’une trame verte paysagère.

Aménagé sur 17,5 hectares à proximité de la place Jean-Jaurès et du métro, le quartier des Girondins proposera progressivement à ses usagers (habitants, salariés et commerçants) un nouveau cœur de ville exemplaire du bien vivre en ville, mixant fonctions et publics. Le quartier regroupera environ 2 900 logements (30 % sont du locatif social, 15 % de l’accession sociale à la propriété, 15 % de l’accession en prix maîtrisé et 40 % en accession libre), plus de 65 000 m² de bureaux, 10 200 m² de commerces et services, ainsi que des équipements publics et privés (écoles, pôle socio-culturel, crèche, résidences séniors et jeunes travailleurs). Ce qui représentera en 2027, lors de la fin du projet, l’équivalent de 4 000 salariés et 6 500 nouveaux habitants.

Ce quartier constitue d’ores et déjà un véritable lieu de vie avec un tiers environ des logements déjà livré ou en cours de livraison ; ce qui représente environ 1 000 logements. Par ailleurs plusieurs équipements publics sont aujourd’hui livrés (Groupe Scolaire Françoise Héritier, Groupe Scolaire privé Notre Dame des Anges).

Une programmation commerciale, facteur de réussite du quartier des Girondins

Le projet prévoit la réalisation de près de 7 000 m² de surfaces commerciales le long de l’axe structurant de la nouvelle rue des Girondins, ainsi que sur l’avenue Jean Jaurès, composés de 20 à 30 boutiques dont une moyenne surface alimentaire.

Les rez-de-chaussée commerciaux participent à l’attractivité et à l’ambiance des quartiers (animation créée par la fréquentation, les vitrines, les lumières, les couleurs…). Le développement commercial de ce nouveau quartier constitue un des enjeux majeurs de réussite du projet urbain. Il repose sur la pérennité des commerces, la cohérence du plan de merchandising et de sa mise en œuvre, et passe par une propriété et une gestion unifiées de l’appareil commercial du quartier.

Compte tenu d’un déploiement qui s’échelonne sur des temps longs (environ 8 ans), la Métropole de Lyon a demandé au Groupe SERL de développer un outil ad hoc. C’est ainsi que le Groupe SERL, via sa filiale immobilière serl@immo, s’est associé à la Caisse des Dépôts pour constituer en septembre 2017 la société Girondins Commerces. Son objet est d’assurer la maîtrise foncière globale des commerces dans le périmètre opérationnel de la ZAC. L’investissement à réaliser, entre 2018 et 2025, s’élève à 25 M€.

Les socles commerciaux sont progressivement acquis auprès des promoteurs par la SAS Girondins Commerces en VEFA, puis commercialisés et gérés par des équipes dédiées du Groupe SERL.

Un mois de décembre particulièrement riche

Les premières acquisitions sont intervenues en décembre 2018 sur le lot 13, avec Nexity-Apollonia : trois cellules commerciales pour une surface totale de 690 m², livrables à partir de mai 2020.

Ce 5 décembre 2019, la société Girondins Commerces contractualisait avec 6^e Sens Immobilier/DCB International, l’acquisition de quatre cellules sur le lot 1 (immeuble le Brickwall, architecture signée par Trévelo & Viger-Kohler et Clément Vergely Architectes), dont une destinée à accueillir une moyenne surface alimentaire sur 2 600 m², ainsi que trois plus petites cellules pour un total de 450 m². Un BEFA a été signé le 3 décembre avec le Groupe Auchan pour la surface alimentaire qui ouvrira mi-2022.

Dans les semaines à venir devrait également intervenir avec Nexity-Apollonia la signature de l’acquisition de 885 m² de commerces sur le lot 11, livrables également en 2022.
Le reste des acquisitions et des livraisons s’échelonneront jusqu’en 2024, sur les lots 2, 4, 14 et 15.

MÉMO

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Enjeu : à travers une offre de services élargie, le Groupe SERL favorise la pérennité du projet urbain grâce à un portage assurant la maitrise de la commercialisation et la garantie d’une offre diversifiée sur la durée, aux habitants de ce nouveau quartier.
Missions du Groupe SERL : co-investissement avec la Banque des Territoires. Gestion de la SAS, commercialisation et gestion immobilière.
Client : Métropole de Lyon
Montant d’investissement : 24 M€
Durée : environ 8 ans
Le programme : acquisition (structure investisseur, VEFA, BEFA) et portage de 7 000 m² de commerces en rez-de-chaussée de 6 ilots de la ZAC des Grondins.

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