Comme il le propose dans le domaine de la construction avec la programmation, le Groupe SERL intervient de plus en plus en amont des opérations d’aménagement, sur la partie des études de cadrage et des études préopérationnelles. Il est également amené à intervenir sur des appuis plus ponctuels, en fonction des besoins exprimés par les collectivités. Ces interventions sont portées dans le cadre de missions d’AMO d’étude ou de mandat d’étude.

Une offre complémentaire aux missions d’aménagement

Historiquement centré sur des missions opérationnelles d’aménageur, le Groupe SERL développe cette expertise complémentaire aux missions d’aménagement au regard d’une part de son expérience opérationnelle, qui garantit aux collectivités une maîtrise technique et une approche pragmatique et réaliste, et, d’autre part, des besoins des collectivités dans le contexte notamment des SPL MLAC et PACTE RHONE. Permettant aux collectivités adhérentes de travailler en quasi régie et donc en gré à gré, la SPL peut accompagner la collectivité durant toutes les phases d’élaboration du projet, de l’idée de faire à la réalisation concrète de celui-ci (aménagement urbain, espaces publics, zones d’activités, cessions de lots à bâtir…). La collectivité bénéficie ainsi d’un prestataire unique durant l’ensemble de la réalisation du projet. Les interventions au fil de l’avancement du projet peuvent ainsi être séquencées selon les besoins et les souhaits de la collectivité, dans son intérêt et de celui du projet.

Ces études sont pilotées par un chef de projet, qui mobilise les compétences et expertises nécessaires, en interne (expert foncier, juriste, …) et en externe. Peuvent ainsi être mobilisés pour ce type d’étude, et selon les besoins, un architecte urbaniste pour travailler sur le plan d’ensemble ou un bureau d’étude technique pour les diagnostics réseaux ou des estimations de coûts travaux.

Explorer l’idée de faire

Les études de cadrage

Les études de cadrage permettent d’explorer l’idée de faire de la collectivité, c’est-à-dire de définir les premières caractéristiques du projet, en particulier son programme et plan d’ensemble, en particulier son périmètre, et d’appréhender les principales contraintes ou difficultés et conditions de mise en œuvre.

À partir d’une problématique donnée, l’étude de cadrage propose les premiers repères de mise en œuvre, répondant à une stratégie territoriale partagée en amont avec les élus de la collectivité.

Des exemples de réalisations

À l’Arbresle, pour le compte de la Communauté de Communes du Pays de l’Arbresle et en relation étroite avec la commune, une étude urbaine a traité du devenir du quartier du Chambard : quartier d’habitat social propriété d’un unique bailleur ayant des enjeux de réhabilitation, de démolition et de reconnexion au centre-ville. Après un diagnostic de site et des entretiens approfondis avec les acteurs en place, le projet a consisté à proposer un nouveau plan masse (conçu par l’Echappée Programmation) prévoyant des démolitions/reconstructions, le réaménagement des espaces publics notamment sur les terrains démolis dans une démarche de réponse aux besoins d’espaces de proximité, de valorisation et végétalisation, et de reconnexion avec les secteurs environnants. Le projet était complété d’une approche financière, mettant en perspective les dépenses (coût des démolitions, aménagement) et les recettes (valorisations foncières notamment).

À Chaponnay, pour le compte de la commune, l’étude concerne l’évolution du cœur de village, autour de la mairie. Elle a consisté, après diagnostic (stationnement, équipements et commerces, espaces verts et voirie, patrimoine, foncier), à proposer un projet d’amélioration et embellissement de ce cœur de village (scenarii Zeppelin Architectes) : suggestion de nouvelles liaisons pour rendre plus lisibles et connecter entre eux les différents équipements principaux dont la mairie et réaménagement des espaces publics. Le projet est complété des conditions foncières, certaines parcelles étant à acquérir pour sa réalisation, et des couts de réaménagement des espaces publics. Par ailleurs, la commune ayant un projet d’extension de la mairie, une étude de programmation pour cette extension a été couplée à l’étude urbaine, qui a intégré des scenarii d’extension.

À Fleurieu sur l’Arbresle, pour le compte de la Communauté de Communes du Pays de l’Arbresle, le sujet est celui de l’extension d’une zone d’activité économique sur une emprise de 3,5 ha. L’étude comporte un double volet : une réflexion de faisabilité et programmation économique par l’analyse de l’offre, du marché existant et des besoins permettant de définir le type d’offre à proposer (taille des parcelles et bâtiment), suivie d’une proposition de plan d’ensemble (plans d’intentions Sagittaire Architectes) avec la voirie et le découpage des lots. Ce projet fait l’objet d’un chiffrage en dépenses / recettes, de propositions de montage opérationnel, avec des plannings associés. La CCPA se questionnant sur les modalités de mise à disposition des terrains, l’étude comprend également une présentation du montage en bail à construction.

Chaque étude fait l’objet d’un travail itératif avec la collectivité, marqué par des temps de validation lors des étapes clés : diagnostic, premières orientations, orientations définitives. La durée des études est de l’ordre de 3 à 6 mois.

Affiner le projet pour permettre son engagement concret et visible

Les études pré-opérationnelles

Les études préopérationnelles visent à poursuivre les études de cadrage et à préparer la phase opérationnelle de réalisation, par l’affinement du projet, l’identification des conditions de réalisation de l’opérations en interrogeant notamment :

• La pertinence et la stabilité du programme de construction prévu
• Les problématiques foncières (périmètre à acquérir, possibilité d’acquisition amiable ou démarche de DUP à engager)
• L’état des sols (risque ou existence de pollutions, caractéristiques pour l’accueil de construction…)
• Les sujétions réglementaires spécifiques liées notamment au site et à la nature de l’opération (par ex en zone inondable, situation dans un périmètre ABF ou Monuments historiques)
• L’état du site et du projet au regard de la réglementation environnementale (obligation ou pas d’une étude d’impact, faune ou flore spécifique sur le site, nécessité de trouver des compensations environnementales…)
• L’ensemble des contraintes techniques qui vont s’appliquer aux travaux (exigences en matière de gestion des eaux…)

Un projet est soumis à de très nombreuses exigences et contraintes réglementaire et opérationnelles, et il est impératif de cerner dès l’amont, les investigations ou autorisations nécessaires, ainsi que les dimensions financières (cout pour la collectivité notamment) et de calendrier.

Des études pré-opérationnelles réalisées pour les communes de Belleville-en-Beaujolais et de Vienne

Belleville en Beaujolais, qui aspire à une dynamique importante de développement avec des objectifs environnementaux très ambitieux, a sollicité la SPL PACTE RHÔNE pour définir les modalités de mise en œuvre du projet du secteur dit gare Europe, qui avait fait l’objet d’une étude de cadrage antérieure réalisée par UrbaLyon, agence d’urbanisme de la région lyonnaise. Cette étude pré-opérationnelle ainsi confiée visait à :

• Confirmer la programmation esquissée dans l’étude de cadrage d’UrbaLyon : périmètre, constructions nouvelles et nombre de logements, programme de réaménagement des voiries et espaces publics et des équipements publics
• Définir le montage opérationnel, c’est-à-dire la procédure d’aménagement adaptée (ZAC, Permis d’aménager…) et qui permet ensuite l’obtention des permis de construire
• Identifier les procédures administratives nécessaires, compte tenu du montage opérationnel et des besoins d’acquisitions foncières
• Identifier la liste des études nécessaires, notamment au titre des différentes réglementations et des caractéristiques du projet
• Définir le phasage de l’opération
• Établir un planning général comprenant les études, les procédures et la réalisation des travaux
• Établir un bilan financier de l’opération, avec l’ensemble des dépenses et recettes

À l’issue de l’étude, la collectivité a décidé de poursuivre le projet en mettant en œuvre deux procédures d’aménagements distinctes , la ZAC et le PUP (Projet urbain partenarial) pour tenir compte des caractéristiques des secteurs concernés. Elle a confié à la SPL un mandat pour le pilotage de toutes les études techniques et réglementaires nécessaires pour délimiter les périmètres, préciser les programmations et aboutir à l’acte administratif de création de la ZAC.

Une étude a été réalisée par la SEM SERL pour Vienne Condrieu Agglomération et la Ville de Vienne, sur le secteur dit Sèvenne à Vienne, dont une partie du foncier a fait l’objet d’acquisition par l’EPORA. Sur la base d’un plan guide élaboré par l’agence Insolites, l’étude pré-opérationnelle a défini les conditions et modalités de mise en œuvre de ce projet logements à immédiate proximité de la gare Pegeron.

Plus largement, accompagner les collectivités selon leurs besoins

Les expertises des Chefs de projets du Groupe SERL viennent également couvrir des besoins plus ponctuels des collectivités dans le champ de l’aménagement ou du développement territorial. Le Groupe SERL a ainsi été sollicité sur 3 thématiques d’aménagement mais de manière ponctuelle :

• L’assistance au projet de cession foncière à un promoteur. La SPL MLAC accompagne la commune de Saint Romain au Mont d’or dans une démarche de préparation à la cession d’un tènement foncier à un promoteur : proposition d’hypothèse de plan masse et de programme, estimation des possibilités en termes de couts et de conditions de cession, proposition de modalités de désignation du promoteur.
• Expertise foncière en matière de développement économique. La SPL PACTE RHÔNE assiste la Communauté de Communes des Vallons du Lyonnais dans la définition de sa stratégie du développement économique, par un diagnostic des Zones d’Activités existantes, l’identification des opportunités de réappropriation-modernisation et de densification, et en proposant les méthodes d’interventions et montages possibles.

Au regard de sa forte croissance démographique prévisionnelle, la commune de Saint Romain au Mont d’Or réfléchit à la capacité d’accueil de son groupe scolaire. La ville a confié à la SPL MéLAC une étude de faisabilité destinée à étudier différents scenarii d’évolution du groupe scolaire.

Le contexte démographique de la commune

La commune de Saint-Romain au Mont d’Or, 1 236 habitants en 2024, va connaître dans les prochaines années une forte croissance démographique lié à la construction de deux programmes immobiliers qui totaliseront 118 nouveaux logements.

Cette hausse de la population aura un impact significatif sur le groupe scolaire Les Sources, la demi-pension et les locaux des activités périscolaires. Cet établissement qui accueillait en 2023-2024 145 élèves répartis en 6 classes (2 de maternelle et 4 d’élémentaire) est d’ores et déjà saturé. L’équipement est éclaté au sein de plusieurs bâtiments du cœur de bourg et ses locaux sont sous-dimensionnés, pénalisant son fonctionnement : salles de classes trop petites au-dessus de la mairie, cour de récréation très exiguë, cantine saturée (3 services)… Sa position en cœur de bourg contraint ses possibilités d’extension, comme l’a démontré les études initiales du CAUE en 2021.

Un site mutable a été identifié au sein du projet immobilier du Prado pour accueillir potentiellement tout ou partie des activités du groupes scolaires.

La mission confiée à la SPL MéLAC

Une étude de prospective démographique et d’évolution du groupe scolaire communal

Devenue actionnaire de la SPL MéLAC en décembre 2023, la ville de Saint-Romain lui a confié une étude de faisabilité destinée à étudier les différents scénarii qui s’offrent à elle, et d’en connaître les coûts et les impacts opérationnels (calendrier, phasage, foncier).

La mission se décompose en 3 phases :

• Etude prospective démographique. Elle permet d’évaluer l’évolution de la population d’ici 2040 et les impacts en termes d’élèves et le nombre de classes.
• Diagnostic du groupe scolaire actuel et du site du Prado. Il permet d’analyser les bâtiments de l’actuel site, dont les locaux du périscolaires situés dans le bâtiment de la salle des fêtes, et de mettre en regard le site identifié susceptible d’accueillir tout ou partie du futur équipement.
• Etude de faisabilité sur les deux sites. Elle permettra de confronter les besoins théoriques identifiés, avec le potentiel des sites et des bâtiments, sur la base d’une estimation financière du coût des travaux.

Une équipe programmation rompue à tous types d’études

L’équipe programmation du Groupe SERL intervient aujourd’hui dans le cadre de ses deux entités, la SEM SERL et la SPL MéLAC.

En dehors de modalités de contractualisation distinctes, les missions réalisées par les programmistes relèvent d’une large variété de thèmes et de domaines d’études en matière d’équipements publics, disposant d’une compétence et d’une méthodologie éprouvée en matière de programmation architecturale et fonctionnelle.

Écouter l’usager ou l’utilisateur final : leur démarche s’établit en étroite collaboration avec les différents interlocuteurs et les utilisateurs actuels ou futurs de l’équipement à construire, à réhabiliter, à restructurer. Cette étape s’insère dans le cadre d’une co-construction pour répondre au mieux aux enjeux à traiter.

Présence sur l’ensemble des phases amont d’un projet de bâtiment : l’élaboration de schémas directeurs, les diagnostics fonctionnels et techniques d’équipements existants, les études préalables et les études de faisabilité, l’élaboration de préprogrammes et de programmes techniques détaillés, l’accompagnement complet du maître d’ouvrage pour le choix d’une équipe de maîtrise d’œuvre ou d’un ensemblier.

À la suite de la phase administrative et des études qui s’est échelonnée sur les trois premières années (2020-2023) du projet urbain, de l’ouverture de la Maison du projet et des expérimentations de fertilisation des terres en 2023, la ZAC de la Saulaie connait aujourd’hui, à côté des premières démolitions, un retour d’expérience de la démarche de design actif et la commercialisation du premier ilot mixte.

Expérimentation de la démarche innovante de design actif

Les principes du design actif

Parmi ses 4 axes prioritaires, la mission innovation du Groupe SERL travaille la thématique « bien être et santé » au sein des projets d’aménagement et de construction. Il teste pour cela, notamment, la démarche de design sociétal, en lien avec MENGROV, AMO innovation pour le Groupe SERL.

Le projet urbain de la Saulaie s’est engagé dans une démarche d’urbanisme favorable à la santé qui se décline, notamment au travers d’une expérimentation de design actif, l’une des facettes du design sociétal. Répondant à la volonté de favoriser la pratique du sport dans l’espace public, des dispositifs qui incitent à la mise en mouvement rapprocheront de l’activité physique et sportive celles et ceux qui en sont éloignés. Ce qui permettra de définir les aménagements qui seront implantés dans la partie sud du futur parc sportif. La partie nord du parc sportif, fermée, permettra la détente avec des larges pelouses, des jeux pour enfants et des cheminements. Cet espace largement planté offrira ombrage et rafraichissement aux habitants et usagers. Les travaux devraient débuter en juin 2025, pour une durée de 6 mois. La partie sud, ouverte et plus linéaire, accueillera des agrées sportifs, ainsi qu’un parcours de glisse (skate, trottinette …). C’est dans cette partie que les mobiliers et dispositifs de design actif seront implantés. Les travaux ne devraient pas commencer avant 2027.

Quatre ateliers destinés à des publics cible (femmes, enfants, séniors, personnes en situation de handicap ou de fragilité) ont été organisés pour tester différents dispositifs incitatifs : mobilier, œuvres, jeux, le tout agencé selon des parcours libres.

Retour sur l’expérimentation du design actif à la Saulaie

L’expérimentation de la démarche de design actif s’est déroulée sur l’emprise de l’ancien parking P+R de la Saulaie (site du futur parc public sportif), du mois de mai au mois de juillet derniers. Plusieurs groupes cibles ont été sollicités pour participer à ces ateliers, notamment l’association Gilets Roses, des personnes âgées de la résidence la Californie, des personnes de la fondation OVE et du Club House ainsi que des enfants de l’école de la Saulaie. L’objectif était d’observer comment chaque groupe s’appropriait ou non les dispositifs ainsi que leur impact dans la mise en mouvement des participants afin d’en analyser les causes.

L’expérimentation a démontré que le parcours et les dispositifs testés ont, dans une certaine mesure, incité les usagers à se mettre en mouvement. Cet effet varie cependant en fonction du public et du type de dispositif :

• Certains dispositifs sensoriels et interactifs ont eu un impact positif sur la mise en mouvement, notamment chez le public « enfant » et les personnes en situation de handicap physique ou mental.
• D’autres ont en revanche été moins efficaces, certains usagers les trouvant trop simples, ou perçus comme destinés à des publics spécifiques (enfantin), limitant ainsi l’engagement global.
• Concernant l’adaptabilité de cette typologie de parcours à un contexte réel, les résultats sont positifs, avec des ajustements nécessaires
• Les dispositifs qui combinent un aspect ludique et sensoriel semblent avoir le plus grand potentiel d’attraction dans un parc urbain
• Toutefois, la nécessité de rendre ces dispositifs plus inclusifs, avec des niveaux de difficulté adaptés à différents publics, ainsi qu’une signalétique plus explicite, semble essentiel pour maximiser leur efficacité en situation réelle

© C. Lecardonnel

Attribution du premier Îlot mixte de la ZAC de la Saulaie

Les lauréats et le projet retenu

À l’issue de la consultation destinée à la commercialisation du premier îlot mixte de la ZAC (lot 4), lancée en février 2024, et d’un jury qui s’est tenu le 21 octobre 2024, la Métropole de Lyon, la ville d’Oullins-Pierre-Bénite et la SEM SERL, aménageur, ont porté leur choix sur le projet du groupement des promoteurs Eiffage Immobilier et Sogeprom.

Il s’agit d’un projet exemplaire du point de vue de la qualité des constructions, dont la conception repose sur une stratégie décarbonée globale (approche bioclimatique intégrée, recherche d’une compacité désirable et d’une structure rationnelle, sobriété architecturale et simplicité technique, soin apporté à l’origine et à la mise en œuvre des ressources utilisées) et la réversibilité et/ou la modularité des programmes (bureaux, logements, y compris pour le parking autonome et mutualisé de l’ilot).

Le planning prévisionnel prévoit un début de travaux courant 2026 et les premières livraisons à partir de 2028.

© Eiffage-Immobilier-Sogeprom

La programmation de l’îlot 4

Profitant d’une forte visibilité, cet îlot est situé à proximité immédiate de la station de métro « Gare d’Oullins » et est bordé par deux axes structurants de la ZAC : l’avenue Edmond Locard à l’ouest et au nord l’avenue du Rhône qui le relie au centre-ville historique d’Oullins.

Ce premier programme mixte de l’opération d’aménagement, conçu autour des principes de l’îlot faubourien, se développera sur 15 100 m² de surface de plancher environ et comprendra :

• Des logements en accession, sur 3 700 m²
• Des logements sociaux, sur 1 600 m², portés par Lyon Métropole Habitat
• Une résidence ADOMA
• Des logements en accession sociale – BRS, avec la Foncière Solidaire du Grand Lyon, sur 1 950 m²
• Des bureaux, sur 3 350 m²
• Une halle d’activités artisanales ou productives, sur 710 m², portée par SERL Immo (filiale immobilière de la SEM SERL)
• Des commerces, sur 1 280 m², portés par la SEM Patrimoniale du Grand Lyon

Les principes de l’îlot faubourien. Composé de venelles, de cours d’activités, de terrasses plantées, de jardins privatifs et collectifs, il consiste à installer une diversité de programmes au sein de l’îlot : logements collectifs et individuels, bureaux, activité, commerces, services et équipements.

Cela se traduit par :

• La coexistence d’un minimum de deux programmes au sein de chaque îlot : logement, bureaux ou activités (petit artisanat, fabrication)
• Une grande diversité de programmes et de formes architecturales, avec une variation des hauteurs
• Un paysage végétal privé développé sous la forme de jardins collectifs attachés à une parcelle, ou de jardins privatifs dédiés aux logements en rez-de-chaussée

Plus largement, des parcs, boisements, squares ou placettes de tailles variables seront créés sur le périmètre du projet ou de ses environs afin de faire le lien avec les espaces existants, de proposer différents usages (sport, loisirs, jeux, détente, sociabilité…), et de jouer un rôle écologique majeur dans l’accueil des espèces et le développement d’une biodiversité locale. Le réseau des nouvelles rues et venelles au sein des îlots est conçu pour une desserte de proximité très apaisée.